Araştırma

Departmanlı büyük mağazaların kiracıları perakendeyi nasıl dönüştürüyor?

Geleneksel perakendeciler mağazalardan uzaklaştıkça, hazır ofis operatörlerinden, girişimci pop-up'lara kadar yeni kiracı türleri sahneye çıkıyor

01 Ekim 2019

Bu temel bir paradigma kaymasıdır. Perakendenin sonu değil aksine kayda değer bir yeniden konumlandırmadır

Mark Dufton CEO, Gordon Brothers

Amerika'daki alışveriş merkezlerinde uzun süredir yer alan perakendeciler için e-ticaretin yükselmesi, operasyonların küçülmesi veya bazı durumlarda tamamen kapanma gibi sorunlara yol açarken bu aynı zamanda emlak piyasasında da büyük engeller yaratıyor.

Büyük alanları kiraya vermekte sıkıntı yaşayan mülk sahipleri, daha çok paylaşımlı ofis kullanan şirketler, sağlık tesisleri ve deneyim bazlı pop-up tarzı perakende olmayan kiracılar bulmaya başlıyor.

Küresel danışmanlık, yeniden yapılanma ve yatırım şirketi Gordon Brothers'ın Gayrimenkul CEO'su Mark Dufton, bu yeni nesil kiracılarla ilgili: “Bu temel bir paradigma kaymasıdır. Perakendenin sonu değil aksine kayda değer bir yeniden konumlandırmadır. Perakende olmayan ve yarı perakende şirketler, sağlık hizmetleri, eğitim hizmetleri, fitness ve eğlence dahil olmak üzere, daha önce gördüğümüzden çok daha fazla sektör, yeni kiracılar olarak yerlerini alıyor” diyor.

JLL verilerine göre, ABD'deki ikinci en büyük alışveriş merkezi ve işletmecisi General Growth Properties, Inc.'in ülke genelinde bulunan 127 perakende merkezinden 46'sında kiracı değişimi yaşandı. Bu mağazaların sadece dörtte biri perakendeciydi. Gerisi yiyecek ve içecek, spor malzemeleri ve eğlence kullanımlarının bir karışımı ile doluydu.

Girişimci Perakende

Daha küçük perakendeciler, mevcut alandan yararlanıyorlar ve bu da girişimci perakende konseptlerinde bir artışa neden oluyor. Dufton, buna kısa süreli pop-up storelar ile gelişen, Boston limanında yer alan She-Village'ı örnek gösteriyor. Farklı kadınlara ait on marka, burada açtıkları küçük satış alanları ile hem satış yapıp hem de markalarını tanıtma şansı elde ettiler. Bu da yeni bir mağazaya on yıllık bir kiralama ve büyük bir sermaye yatırımı gerektirmedi.

Dufton, Westfield’ın Miami yakınlarındaki Broward Alışveriş Merkezi'ni yenilediğini ve birkaç restaurant ve eğlence noktasına kiraya verdiğini belirtiyor. Genel olarak, şu anki iklimde bunun yerel halk için büyük bir fırsat olduğunu düşünen Dufton ayrıca, A sınıfı alışveriş merkezi olarak, yüksek fiyatlı konumlanan bu yerin daha önce, şimdi aldıkları yaya trafiğini alamadıklarını da belirtiyor.”

Ortak Çalışma Alanları

JLL’de perakende araştırmacısı olan Taylor Coyne: “Mülk sahipleri, boş yerleri doldurmak için perakendeci bulamadıklarında, bu konuda biraz daha yaratıcı olmalılar” diyor.

Gittikçe daha fazla sayıda serbest çalışan, rahat bir çalışma alanı arayan, sık seyahat eden çalışanlar arttıkça ortak çalışma alanları popüler hale gelmeye başlıyor. JLL araştırmasına göre, ABD'de çalışan kişilerin yaklaşık yüzde 43'ü en azından bir süre uzaktan çalışıyor. 

Coyne, “JLL araştırmalarına göre, mevcut genişleme planları göz önüne alındığında, perakende satış tesislerinde ortak çalışma alanının 2023 yılına kadar yıllık yüzde 25 oranında artacağını ve yaklaşık 3,4 milyon metrekareye ulaşacağının tahmin edildiğini belirtirken, ortak alanların genişleyen bir pazar olduğunu ve bu konseptin yükselişinin mülk sahipleri için harika olduğunu belirtiyor.”

Yaratıcı Fikirler

Coyne, “Tüketiciler artık deneyim yaşayacakları yerler arıyor. Bu arayış da harika fotoğraflar çekme fırsatı ve tamamen farklı bir deneyim sunan pop-up fotoğraf noktalarını yaratıyor” diyor.

Los Angeles ve New York'a açılan bir pop-up olan The Museum of Ice Cream, ziyaretçilerin dondurma da dahil 38 dolar karşılığında, kurabiyeden atlıkarıncada oynamasına, şeker dolu küvete dalmalarına, vb. izin veriyor. Popüler hale gelen bu Instagram dostu pop-up'lar birkaç gün, birkaç ay veya daha uzun sürebiliyor. Örneğin, Dondurma Müzesi'nin San Francisco'da kalıcı bir evi var.

Perakende Çarkı

JLL, Yeniden Yapılanma Genel Müdürü Tom Mullaney, “Perakende sektöründe gördüğümüz değişimin, eski kavramlar ölürken yeni fikirlerin ve fırsatların yaratıldığı “Perakendecilik Çarkı” olarak adlandırılan tarihi bir geleneğin rahatsız edici bir parçası olduğunu söylüyor.”

Mullaney bu çarkı, seyyar satıcıların, genel mağazalar tarafından, genel mağazaların da Sears, Kmart ve diğer yerel tüccarlar tarafından devralındığını; bunların da yerel düzeydeki büyük ulusal zincirler ve e-ticaretin büyümesiyle tahliye edildiğini belirterek anlatıyor. Bugün, aşırı yapılandırılmış ve artık tüketici ile ilgili olmayan belirgin zincirler, sırayla, doğal bir ölüme doğru ilerliyor ama bunun her zaman yeni kavramlarla yer değiştirdiğini de belirtiyor.

Want more? Talk to the team

You may also like