Araştırma

JLL Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2018 Yılı Raporu

12 Şubat 2019

2018 şifresi ‘Optimizasyon’ oldu, başarının yolu verimlilikten geçecek


JLL Türkiye’nin 2018’i kapsayan Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu’na göre 2018, Ağustos ayında yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların ardından kira kontratlarının yabancı para birimlerinden TL’ye çevrilmesinin damga vurduğu bir yıl oldu. İthal girdi fiyatlarının yükselmesi ve ertelenen ya da TL’nin değer kaybından daha düşük gerçekleştirilen fiyat artışları sektör oyuncularını olumsuz etkiledi. Giyim ve deri-ayakkabı sektörleri reel bazda ciro düşüşü yaşarken, outlet konseptli ve hipermarketli AVMler geçtiğimiz yılın iyi performans gösteren sektörleri olarak ön plana çıktı.

Ticari gayrimenkulde özgün profesyonel hizmetler sunan JLL Türkiye’nin 2018 yılını kapsayan ‘Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu’ yayınlandı. Perakende sektörü, A sınıfı ofis piyasası ve lojistik pazarını detaylarıyla mercek altına alan raporda ayrıntılı rakamlara yer verildi. JLL uzmanlarına göre yeni AVM yatırımları önümüzdeki birkaç yıl kademeli olarak düşecek. Bu sebeple mevcut alışveriş merkezlerinde yeniden kiralama, eskiyen alışveriş merkezlerinde ise yenileme süreçleri perakendenin başarısında başrol oynayacak. Ofis piyasasındaki boşluk oranı 2018’de yüzde 21,3 olarak hesaplanırken, lojistik pazarında satış taleplerinin arttığı bir yıl geride kaldı.

Perakendenin çıkış yolu ‘Optimizasyon’ oldu

JLL’nin raporuna göre ödeme zorluğu yaşayan ya da konkordato ilan eden tedarikçiler ile perakendeciler nedeniyle perakende pazarındaki tedarik zinciri olumsuz etkilendi. Kira kontratlarının TL’ye çevrilmesinin yanı sıra enerji ve işgücü maliyetlerindeki kayda değer artış nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarının giderlerinin gelirlerinden daha yüksek bir oranda arttığı gözlendi. Bazı perakendeciler belirli ‘ciro/kira’ hedefleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma kararını daha agresif bir şekilde uygulamaya başladı. Özellikle tedarik zinciri konusunda sorun yaşayan giyim sektörü ile deri-ayakkabı markalarının reel bazda ciro düşüşü 2018’de devam etti. Enflasyondan arındırıldığında dahi kayda değer bir ciro seviyesi yakalayan hipermarketler, geçtiğimiz yılın en iyi performans gösteren sektörlerinden biri olarak öne çıktı. Bazı perakendecilerin 2018 yılında başladığı mevcut mağazaların optimizasyonu sürecinin 2019 yılında da devam etmesi bekleniyor. Çalışmaya göre mağaza kapatma dahil operasyonel optimizasyonu gerçekleştiren ve finansal yapısını sağlamlaştıran perakendecilerin 2019 yılında daha sağlıklı bir büyüme ivmesi yakalayacağı öngörülüyor.

2019, perakende de yeniden kiralama ve yenilenme yılı olacak

2018 yıl sonunda açıklanan asgari ücret artışı nedeniyle alışveriş merkezlerini en önemli gider kalemlerinden biri olan işgücü maliyeti kayda değer bir oranda artacağı öngörülüyor. Açılacak yeni alışveriş merkezi projelerinin sayısında beklenen kademeli düşüş nedeniyle mevcut alışveriş merkezlerinde yeniden kiralama; eskiyen alışveriş merkezlerinde ise yenilenme süreçleri önümüzdeki yıllarda da gündemdeki yerini koruyacak.

Yabancı şirketler ve girişimciler hazır ofisleri tercih ediyor

JLL’nin çalışmasında A sınıfı ofis piyasasına ilişkin rakamlar da yer aldı. Rapora göre ofis piyasasındaki boşluk oranı 2018’de yüzde 21,3 olarak hesaplandı. Yıl sonu itibarıyla A sınıfı ofisler için birincil kira metrekare başına aylık 25 USD ve 130 TL olarak kayıt altına alındı. JLL uzmanlarına göre 2018 yılında gerçekleşen ofis kiralama işlemleri genel olarak şirketlerin operasyonlarını küçültmesi ve çalışan sayılarını düşürmesinin yanı sıra kişi başına düşen alanı azaltarak verimi artırma ve kira bedelini düşürme gibi maliyet odaklı hedeflerden kaynaklandı. Ofis kirasını azaltmak isteyen şirketler özellikle Ataşehir’deki yeni ve modern ofis binalarını tercih etti. Ataşehir’in öne çıkmasında beyaz yaka çalışanların ikamet ettiği bir bölge olmasından kaynaklı konum avantajı, ulaşım olanaklarının artması, gelişmiş yeme-içme seçenekleri ve çevresindeki bölgelere kıyasla daha prestijli olması etken oldu. Uzak Asya menşeli şirketlerin İstanbul’a olan ilgisinde artış gözlendi. Makroekonomik belirsizliklerin etkisiyle piyasayı öngöremeyen yabancı şirketler genellikle hazır ofisler aracılığıyla Türkiye’ye giriş yapmayı tercih etti.

Seyrantepe ve Ayazağa öne çıkacak

JLL’nin raporundaki ofis verilerine göre Avrupa Yakası’nda yeni ve modern ofis arzı ile Seyrantepe ve Ayazağa alt pazarları önem kazandı. A Sınıfı ofis stokunun yanı sıra yüksek miktarda perakende alanı ve modern konut alanı sunulan bu bölgenin 2019’da önemini artırarak talep görmesi bekleniyor. Geçtiğimiz yıllarda tercih edilen ve dekorasyonu hazır olmayan(Shell&core) ofislerin yerine yarı dekorasyonlu ya da tam dekorasyonlu ofislere yönelik bir eğilim gözlemlenmeye başlandı. Yatırım maliyetini ortadan kaldıran ve ‘yaşayan ve paylaşılan’ ofis ihtiyacına doğrudan cevap veren hazır ofis şirketlerinin 2019 yılında yükseliş trendini koruması, yeni ve her kesime hitap eden konseptlerle daha radikal bir büyüme hamlesi gerçekleştirmesi öngörülüyor.

Lojistik beklenen döngüyü yakalamadı

Geçtiğimiz yıllarda ilk ve son çeyrekte hareketlenen piyasa, 2018’de bu eğilime uygun bir görünüm sergilemedi. Yılın ilk yarısındaki seçim atmosferinin yanı sıra ikinci yarısındaki ABD Doları ve Euro’nun TL karşısında hızla değer kazanması ile tetiklenen enflasyon ve faiz artışı nedeniyle kiralama işlemlerinde bir toparlanma görülmedi. Ekonomik koşullar nedeniyle süreçlerini optimize etme kararı alan, konkordato ilan eden ya da likidite ihtiyacı duyan yerli ve yabancı şirketlerin sanayi tesislerini satma eğilimine bağlı olarak satış taleplerinde bir artış gözlendi.

2018’de kiralama işlemleri bakımından en aktif sektörler yüzde 38 ile perakende, yüzde 34 ile lojistik hizmet sağlayan 3PL (üçüncü parti lojistik) firmalar ve yüzde 12 ticari kiralanabilir alan payı ile otomotiv firmaları oldu. 

Raporu indirmek için bu formu doldurun

Formu gönderirken bir hata oluştu. Lütfen tekrar deneyin.

 

Gizlilik bildirimi

Jones Lang LaSalle (JLL), bağlı kuruluşları ve iştirakleri ile birlikte, gayrimenkul ve yatırım yönetimi hizmetleri alanında önde gelen küresel hizmet sağlayıcısıdır. Bizimle paylaşılan kişisel bilgileri koruma sorumluluğunu ciddiye alıyoruz. Genel olarak sizden topladığımız kişisel bilgiler, sorunuz ile ilgilenmek içindir. Kişisel bilgilerinizi güvenli bir seviyede tutmayı ve meşru işler veya yasal nedenlerden dolayı ihtiyaç duyduğumuz sürece korumayı amaçlıyoruz. Daha sonra bu bilgileri güvenli bir şekilde sileriz. JLL'nin kişisel bilgilerinizi nasıl işlediği hakkında daha fazla bilgi edinmek için lütfen gizlilik beyanımızı görüntüleyin.