Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Haberler

Istanbul

Yatırımcılar pazarda şeffaflık istiyor

JLL Türkiye Lojistik Müdürü Anıl Baştaş Turpçu, Türkiye lojistik pazarının durumununu değerlendirdi: işgücü, nüfus ve ekonomik göçün yanı sıra bazı hukuki parametrelerin ya da şeffaflık endekslerinin desteklenmesi açısından da ilerleme kaydetmeliyiz


​Türkiye’de lojistik ağı hangi bölgelerde yoğunlaşıyor. Son yıllarda sektörde belirgin değişimler var mı? Türkiye’deki sektörlerin lojistik alışkanlıkları nasıl farklılık gösteriyor?

A.B.T. : Türkiye’deki lojistik sektörünün Marmara bölgesi ağırlıklı olarak ilerlediğini görüyoruz. Çünkü hem tüketim Marmara bölgesi ağırlıklı hem de ihracatın yüzde 40’ı bu bölgeden doğuyor. Bu nedenle lojistik gayrimenkul ve depolar ağırlıklı olarak İstanbul-Kocaeli bölgesinde yer alıyor. Bu arada biz İstanbul ve Kocaeli’ni tek bir pazar olarak ele alıyoruz. Ana pazarımız Avrupa Lojistik Pazarı ve Anadolu Lojistik Pazarı olarak ayrılıyor. 

Sektörel dağılıma baktığımız zaman bu iki pazar arasında büyük farklılaşmalar var. 5 sene öncesine kadar Avrupa bağlantısı, sınır kapısı, lojistik trendleri gibi nedenlerle daha çok Avrupa yakasında konumlanan lojistik pazarı; Anadolu yakası Gebze bölgesindeki alt yapı imkanları ve arsa arzı sebebiyle yön değiştirdi.  

Avrupa yakasında daha çok tekstil, ambalaj gibi sektörler varken, Anadolu yakasında çok daha çeşitli bir yelpaze var. Bunun da nedeni aslında A sınıfı lojistik tesislere artan ilgi. Çünkü Avrupa yakasında halihazırdaki stok biraz daha eskiydi.  Yeni geliştirilen projeler bu ilgiye cevap vermeye çalışıyor fakat lokasyon dolayısıyla arsa arzı çok kısıtlı. Anadolu yakasında ise A sınıfı büyük ölçekli lojistik projeler geliştirilebiliyor. Ve özellikle uluslararası şirketler, örneğin ilaç ve gıda şirketleri, tesis kalitesi dolayısıyla Anadolu yakasında hizmet vermeyi tercih ediyorlar. Anadolu yakasındaki ürün yelpazesi çok daha geniş. 

Türkiye’nin lojistik açıdan EMEA bölgesindeki rolü nedir?

A.B.T. : Bilindiği gibi Türkiye’nin jeopolitik konumu, lokasyonu ve diğer bölgelerle ilişkisi açısından çok ciddi bir potansiyeli var.... Fakat dünya normlarında sadece bunlar yeterli değil. Yatırımcılar pazarda şeffaflık istiyor, ekonomik stabilite ve siyasi istikrar istiyor. 

Dünya Bankası tarafından yayınlanan ‘Küresel Lojistik Performans Endeksi’, kabul görmüş önemli bir değerlendirme platformu. Bu endekste ülkeler, gümrüklerin hızı, gümrükteki işlem kalitesi, ulaştırma da karneler gibi birçok açıdan değerlendiriliyor. Toplam değerlendirme karnesinde Türkiye gittikçe yükselen bir trend göstermekle birlikte çevresindeki gelişen lojistik pazarlara nazaran şu an geride. Dolayısıyla EMEA bölgesinde bölgesel olarak çok güçlü olmamıza rağmen, işgücü açısından, nüfus açısından, ekonomik göç açısından, bazı hukuki parametrelerin ya da şeffaflık endekslerinin desteklenmesi açısından ilerleme kaydetmemiz gerekiyor. Örneğin Türkiye’yi lojistik açısından önemli pazarlardan biri olan Almanya ile karşılaştırırsak; Almanya’da arsa fiyatları hükümet tarafından kontrol ediliyor. En pahalı arsa 100 Euro ile 250 Euro arasında değişiyor. Depo kiraları bizden çok daha yüksek. Ekonomik açıdan çok daha stabil. Dolayısyla orada yatırım yaptığınız zaman, yatırımın geri dönüşü, giriş çıkış süreleri, alınabilecek kiralar, yatırımın beş sene sonraki durumu çok belli. Türkiye’de ise tüm bunlar belirsiz olduğundan hem yatırımcılar hem kullanıcılar çekimser davranıyor. Bizimle aynı seviyede gelişmekte olan lojistik pazarların önüne geçmemiz için bu alt yapının iyileştirilmesi gerekiyor.

JLL Türkiye’nin yılın ilk yarısını değerlendirdiği Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü’ raporuna göre Türkiye’de e-ticaretin piyasa performansı durgunluk gösteriyor ve beklenen ivmeyi yakalayamıyor. Bu durum ne zaman değişir?

A.B.T. : Dünyada lojistik pazarıyla e-ticaretin birbiriyle beslenen çok güçlü bir ilişkisi var. Türkiye’ye baktığımızda ise çok fazla internet kullanıcısı, akıllı telefon kullanıcısı olmasına rağmen e-ticaret pazarında henüz Avrupa seviyesine gelinmedi. Bununla beraber özellikle belirtmek gerekiyor ki; e-ticaretin lojistik ihtiyaçları normal lojistik ihtiyaçlarından çok daha farklı. Çünkü e-ticaret hız gerektiriyor. E-ticarette müşteri aynı gün teslimat istiyor...  Aynı gün teslimat demek, şehir içi dağıtım merkezleri demek. Bunun için daha fazla küçük araç alıp teslimlere cevap verebilme kapasitesini artırmak gerekiyor. İstanbul Kocaeli gibi yoğun şehirlerde ara dağıtım merkezleri yapmak çok kolay değil. Yapılacak küçük ölçekli merkezler müşteri ihtiyaçlarına anında cevap verebilecek nitelikte olmalı. 

Türkiye’deki internet kullanımının ve e-ticaret sektörünün artışıyla pararel olarak, lojistikte de yeni çözümler uygulanmaya başlanacağını düşünüyoruz. Bunların örneklerini Avrupa’da çok sık görüyoruz. Örneğin alışveriş merkezlerinde, tren istasyonlarında ya da başka ortak alanlarda kişisel dolaplar olarak ayrılan küçük depolar ya da teslimat merkezleri bulunuyor. Fakat Türkiye’de bu çözümlerin öne çıkması için, e-ticaret kullanıcı talebinin Avrupa seviyelerine yaklaşması gerekiyor. ​