Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Haberler

Istanbul

2018’de AVM’lerin yüzde 50’si yönetim desteği alacak

2018’in sonuna gelindiğinde Türkiye’de 12.80 milyon metrekarede 420 alışveriş merke​zi yer alacak. Günümüzde 350 AVM’nin yüzde 30’u yönetim desteği alırken, rekabetin etkisiyle 2018’de bu oran yüzde 50’ye çıkacak.


JLL Türkiye Mülk Yönetimi Direktörü Aytaç Özçiçek, AVM yatırımcılarının yönetim şirketi desteği almasının neden zorunluluk haline geldiğini anlattı:

Rekabet haritası değişiyor

Pazar ilk yıllarındaki kadar olmasa da hala büyümeye, nitelik değiştirmeye ve gelişmeye devam ediyor. Bu büyümeye paralel olarak rekabet haritası da değişiyor. Artık sadece alışveriş merkezleri değil, içinde konut, ofis, performans sanatları merkezi, akvaryum ve hatta hastanelerin olduğu karma projeler hayata geçiriliyor. AVM’nin sadece iyi bir lokasyonda, iyi bir mimari yapıda, iyi bir mağaza karmasıyla yapılması yeterli olmamaya başladı. Bununla birlikte tüketici davranış ve beklentileri de hızla değişiyor. Yasal düzenlemeler yapılıyor ve regülasyonlar değişiyor. Dolayısıyla yaşanan bu değişimin kodlarını iyi okuyabilmek ve perakende pazarını doğru analiz etmek gittikçe önem kazanmaya başlıyor. Yenilikçi projeler ve sayısı hızla artan alışveriş merkezleri özellikle bazı şehirlerde ciddi bir rekabet ortamı yaratacak. 

Tercih değil zorunluluk

Tüm bunlar yaşanırken yatırımcılar değişen rekabet koşullarına ayak uydurabilmek ve kendi AVM’lerinin değerini korumak veya artırmak için zorunlu olarak yönetim şirketlerini tercih etmeye başlıyor. Global bir ticari gayrimenkul yönetim şirketi olarak JLL’nin lokal deneyimi, pazarlama, yönetim, raporlama ve yeniden kiralama ekiplerinden oluşan çok güçlü bir merkez ofisi ve tecrübeli bir saha ekibi var. Devam eden teknoloji yatırımlarımız ve merkez ofis ile saha ekiplerimizin koordineli çalışması alışveriş merkezlerinin performanslarını artırmada büyük başarı sağlıyor.

‘Yönetim şirketi yoksa biz yokuz’

Pazarda hızlı bir değişim yaşanırken, yatırımcılar yatırım ve yönetim aşamasında ihtiyaçları ve eksikleri doğru analiz edip bu alanda yatırım yapma imkanı bulamıyor. Oysa yönetim şirketleri artan rekabet nedeniyle hem kendilerini hem pazarı geliştirmek için yatırım yapmaya devam ediyor. Bu farkı ve değişimi yakından gören perakendeciler, alışveriş merkezlerinin profesyonel yönetim şirketleri tarafından yönetilmesini talep etmeye başladı. Hatta artık bazı perakendeciler AVM’ye, ancak bir yönetim şirketi tarafından yönetilecekse girmeye kadar uzanan kriterler koyuyor. 

JLL nasıl başarıyor?

AVM yönetimi JLL’nin güçlü iş kollarından biri ancak asıl başarı bir projenin ilk adımından son aşamasına kadar yatırımcıya destek verebiliyor olmasında gizli. Burada yatırımcının elindeki arsanın nasıl değerlendirileceğine karar verilmesi, konseptin geliştirilmesi, kiralaması, yönetimi, değer kazandırılması ve gerektiği zaman satışının yapılması gibi geniş yelpazeli hizmetten söz ediyoruz. Bu şekilde projenin tümünde yer alarak, ticari gayrimenkulün hem yatırımcı hem de kiracıları açısından en iyi şekilde değerlendirilmesi mümkün oluyor.

Tüm paydaşların beklentilerini karşılayabilmek gerekiyor

Yönetim şirketi her ne kadar anlaşmayı ticari gayrimenkul sahibi ile yapmış olsa da, hizmet verirken 3 paydaşı vardır: gayrimenkul sahibi, kiracı ve ziyaretçi. Bir AVM’nin başarısından söz edebilmek için sürdürülebilir bir şekilde bu üç paydaşın da beklentilerini karşılayabilmek gerekir.

Yatırımcı memnun fakat kiracı memnun değil... Kiracı ve yatırımcı ticari olarak memnun fakat ziyaretçi beklentilerine cevap veremiyor... Ziyaretçi memnun fakat yatırımcının beklentisi ve perakendecinin beklentisi sağlanmış durumda değil... ise AVM’nin ömrü kısa olur. JLL bu nedenle sürdürülebilir başarı için 3 paydaşa birden aynı anda servis verir. 

Esas kriter ziyaretçi sayısı değil

AVM’ye 1.5 milyon insan gelmiş olması gerçekten önemli. Bu birinci aşamayı geçtiğiniz anlamına geliyor. Fakat asıl soru şu: Bu ziyaretçilerden kaçını ‘alışverişçi’ yapabildiniz? Kaçını AVM’nize haftada üçten fazla kez getirebildiniz? Kaçının yakın çevresinden birkaç kişiyi AVM’ye getirmesini sağladınız? 

Artık en önemli konu AVM’nin tüketici ile arasındaki ilişkiyi kuvvetlendirebilmesi ve deneyim yönetimi. Onları sadece birer ziyaretçi değil birer alışverişçi yapabilmek. Beklentilerini, ihtiyaçlarını, alışveriş alışkanlıklarını öğrenip cevap verebilmek... JLL olarak yönetimini yaptığımız alışveriş merkezlerinde müşterilerimiz ile aramızdaki bağı güçlendirebilmek için ciddi yatırımlar yapıyoruz. Müşterilerimizi kategorize ediyor, kişiselleştiriyor ve ödüllendiriyoruz. Dünya genelinde denediğimiz bazı başarılı projeleri Türkiye pazarına uyarlıyoruz.

Yeniden kiralamaya önem veren kazanıyor

JLL sadece AVM yönetimi yapan bir şirket değildir. Mülk yönetimi bölümü altında AVM yönetimi, yönetim danışmanlığı, yeniden kiralama, müşteri muhasebe yönetimi, ofis yönetimi, pazarlama ve bina yönetimi gibi alt bölümler yer almaktadır. Dolayısıyla bir AVM yatırımcısının ihtiyaç duyacağı tüm servisleri tek bir platformda bulabileceği tek şirkettir. Bununla birlikte yeniden kiralama yatırımcıların yönetim şirketini tercih etmesindeki en önemli kriterlerden biridir. JLL Türkiye’de sadece yeniden kiralamadan sorumlu ayrı bir bölüm var. Sadece boş mağazaları kiralamak değil hedef, verimli-verimsiz mağazaları ayırt edip, sorunlara proaktif çözüm getirip, çözüm yolları tükendiğinde yeniden kiralama yapmak başka bir deneyim gerektirir. Perakende pazarı her gün değişiyor. Yeniden kiralama ile ziyaretçinin AVM’de görmek istediği markaları getirebilmek ciddi bir kazanımdır. ​​