Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Haberler

Istanbul

Caddeler AVM gibi yönetilmeli

JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Direktör Yardımcısı Roni Saris, Retail Türkiye dergisi için yazdı:


Son dönemde İstiklal, Bağdat, Nişantaşı ve Teşvikiye gibi Türkiye’nin önde gelen alışveriş caddelerindeki kira artışının kiracıları oldukça zor duruma soktuğunu gözlemliyoruz. Peki sizce ne oldu da caddelerde kiralar bu kadar hızlı yükseldi? Bu yükseliş sürer mi? Yoksa cadde kiraları bir yerde durulur mu?

Bu soruların cevaplarına değinirken öncelikle Türkiye perakende pazarının, artan AVM yatırımlarıyla birlikte büyüyüp geliştiğini belirtmek gerekiyor. Bildiğiniz gibi geçtiğimiz 15 yılda perakende pazarında büyük değişimler yaşandı. Markalar bir yandan AVM’lerde konumlanarak pazar paylarını ve iş hacimlerini büyütürken, diğer yandan da marka bilinirliklerini arttırmak adına cadde lokasyonlarında ses getiren kiralama işlemlerine imza atmaya başladılar. Starbucks’ın Türkiye’deki ilk mağazasını 2003’te Erenköy’de cadde üzerinde konumlandırmasını ya da Vakko’nun İstiklal ve Bağdat caddelerinde açtığı ilk prestij mağazalarını hatırlıyor musunuz? Bu mağazaların ardından özellikle de moda markalarının caddelere olan ilgisi artmaya başladı. Aynı dönemde pek çok yerli perakende grubu uluslararası bilinirliği yüksek olan markalarla anlaşmalar yaparak bu markaları Türkiye pazarında hızlı bır şekilde büyütmeye başladılar. Bu durum caddelere olan ilgiyi artırdı ve caddeler söz konusu markalar için kendilerini tüketiciye göstermek adına en önemli mecralar haline gelmeye başladı. Caddelerdeki mağaza talebine olan hızlı artış kira rakamlarındaki hızlı artışları da beraberinde getirdi ve bu durum sınırlı arz sebebiyle mülklerin değerinin artmasına yol açtı. Zaman içerisinde yeme içme konseptli markaların da caddelere olan ilgisi arttı ve caddeler tüketiciler için bir yandan alışveriş yapabilecekleri diğer yandan da sosyalleşebilecekleri mekanlara dönüştü. 

Kiralama yarışı

Gelişen ve büyüyen ekonominin de etkisiyle Türk tüketicisinin AVM’lere ve caddelere olan ilgisi arttı ve alışveriş alışkanlıkları değişmeye başladı. Bu sayede pazara giriş yapan yabancı markalar artarken ve çeşitlenirken, yerli markaların da gelişme sürecine girdiğini görüyoruz. Pazardan yeterli payı kapmaya çalışan yerli markalar yabancı rakipleriyle güçlü bir şekilde rekabet edip pazardaki konumlarını güçlendirebilmek adına sınırlı arzdaki cadde gayrimenkullerini kiralama yarışına giriştiler. İşte bu rekabet de hali hazırda yükseliş trendinde olan kira rakamlarını daha da yukarıya taşıdı. Orta ve büyük ölçekli mağazalarda özellikle son 2 yıllık süreçte döviz bazında yaklaşık yüzde 20 seviyelerinde kira artışları gerçekleştiğini görüyoruz. Küçük ölçekli mağazalardaki kira artış oranı ise yüzde 30 seviyelerine ulaştı. 

Talep ciddi oranda arttı

Cadde mağazacılığı hakkında önemle bahsetmek istediğim bir konu daha var. Caddelere artan ilgiyle beraber, binaların giriş katlarındaki mağaza alanları veya binalar bütün olarak perakende markalarının ihtiyaçları doğrultusunda dizayn edilir hale geldi. Bu durum hem mağazaların hem de caddelerin görsel ve işlevsel anlamda gelişmelerine olanak sağlıyor. Kentsel dönüşümün de etkisiyle önde gelen alışveriş caddelerinde geliştirilen projelerde yaratılan yüksek tavanlı, geniş cepheli ve kolonsuz mağazalar, markalara mağaza tasarımlarından satış performanslarına kadar önemli avantajlar sağlamakla birlikte nitelikli gayrimenkul arzına olan talebi de ciddi oranda arttırdı. 

Caddelerin nitelikli gayrimenkul arzıyla gelişerek dönüşmesi ise tüketicilerin caddelere daha çok ilgi göstermesini sağlıyor. Tüketiciler sadece AVM’lerde değil; artık caddelerde de birçok markayı ve çok sayıda çeşitli ürünü bir arada bulabiliyor.

Caddeler AVM gibi yönetilmeli

Tüm bu olumlu gelişmelerden bahsederken caddelerin hala geliştirilmesi gereken birtakım eksiklikleri olduğunu da söylemek lazım. Caddeler perakende pazarı içerisindeki ağırlığını artırmaya çalışırken, bir yandan da tüketicilere daha konforlu alışveriş deneyimini yaşatabilmek gerekiyor. Bu da peyzaj mimarisi, sokak ışıklandırmaları, cadde üzerindeki mağazaları gösteren harita panolarının konumlandırılması gibi birtakım çevre düzenlemelerinin yerel yönetimler üzerinden bilinçli bir şekilde hayata geçirilmesini gerekli kılıyor. Dolayısıyla, bu noktada yerel yönetimlere ciddi bir sorumluluk düşüyor. Özellikle de belediyelerin kendi içlerinde oluşturacakları birimler veya dışarıdan yetkilendirecekleri profesyonel danışmanlar üzerinden caddeleri AVM mantığıyla yönetmeleri  gerektiğini düşünüyorum. Ayrıca mağazaların tadilat zamanlarında, marka kimlikleriyle birlikte bulundukları caddelerin kimliklerini de yansıtan cephe giydirmesi uygulamaları yapması caddelerin markalaşma ve kurumsallaşma sürecine fazlasıyla olumlu etki edecektir.

Kiralarda düşüş beklemek gerçekçi değil

Sonuç olarak caddelere olan talep hala canlı. Mevcut arzın gerçekleşen geliştirme projeleri neticesinde nitelikli bir yapıya kavuşması kira rakamlarının yukarı yönlü hareket etmesine sebep oluyor. Bununla birlikte yerli ve yabancı perakendecilerin büyüme süreçlerine 2015 boyunca devam etmesi bekleniyor. Hal böyle olunca son dönemde yaşanan siyasi belirsizlik ve kurdaki dalgalanmalar nedeniyle kira seviyelerinde geçici bir durulma gözlemlense de düşüş beklemenin çok da gerçekçi bir yaklaşım olmayacağı kanaatindeyim.  Aksine orta ve uzun vadede, kira rakamlarının artış trendine gireceğini öngördüğümüzü belirtmek isterim. 

Fotoğraf: Sefa Yamak