Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Haberler

İstanbul

Stadyum deyip geçme, sadece maç günü gelme!

Günümüzde başta futbol olmak üzere çok sayıda spor etkinliğine ev sahipliği yapan stadyumlar, farklı gelir modellerinin de önünü açmak için önemli bir potansiyel taşıyor...


​İnşaat Maaliyetleri Geçici Çözümlere Yönlendiriyor

Günümüzde başta futbol olmak üzere çok sayıda spor etkinliğine ev sahipliği yapan stadyumlar, antik dönemden bu yana toplumsal önemini koruyor. Ancak günümüzde bu alanlar ile ilgili çeşitli tartışmalar söz konusu. Modern stadyumların inşaat maliyetlerinin yükselmesiyle -2008 Pekin Olimpik Oyunları ve 2014 Soçi Kış Olimpik Oyunları’nda örneğini gördüğümüz- organizasyonlar için geçici spor tesislerinin kurulması nedeniyle şehirlerdeki spor mirasının olumsuz etkilendiğine dair tartışmalar da bir süredir bu tartışılan konuların başında geliyor.

Gelinen noktada stadyumlar, spor mirasının yanı sıra çok büyük bir endüstrinin yapı taşlarından biri de aynı zamanda…

Avrupa, Asya, Afrika ve Güney Amerika kıtalarında stadyum denince akla gelen ilk spor dalı olan futbol endüstrisinin yakaladığı büyüme ivmesi ve ulaştığı ekonomik büyüklük göz önüne alındığında, stadyumların spor mirasından öte finansal bir rol de üstlendiği görülüyor. Deloitte’un Ocak 2018’de yayınladığı ‘Yükselen Yıldızlar – Futbol Para Ligi’ raporuna göre dünyanın en yüksek gelir elde eden 20 futbol kulübünün toplam geliri 2016-2017 sezonu itibariyle 7.9 milyar Euro’ya ulaşmış durumda. Rapor, ana gelir kalemleri olarak maç günü gelirleri, yayın hakları ve ticari gelirleri ele alıyor. Söz konusu gelir kategorilerinin toplam gelirdeki payları ise %17, %45 ve %38 olarak sıralanıyor. Maç günü gelirleri stadyumun kapasitesiyle doğrudan ilişkili… Ticari gelirler ise stadyum isim hakları, stadyum turları, stadyumda gerçekleşen futbol dışı faaliyetlerle sağlanan gelirler ve stadyumdaki ticari alanların kiralanmasını içeriyor. Kulüp sıralamasında 13. sırada yer alan Atlético de Madrid’in 68,000 kapasiteli yeni Wanda Metropolitano Stadyumu’na geçmesiyle maç günü ve ticari gelirlerinde kayda değer bir artış beklenirken, ‘yükselen yıldız’ olarak nitelendirilen Atlanta United FC’nin Mercedes-Benz Stadyumu’na geçişiyle birlikte gelir profilindeki maç günü gelirlerinin payının %50’ye; ticari gelirlerinin ise %40’a çıktığı ifade ediliyor.

Maç günü gelirleri, kulüplerin iç saha maçları için sattıkları bilet geliri olarak tanımlanabilir. Söz konusu gelir kalemi için en önemli kriterler stadyum kapasitesi ve takımın gösterdiği performans…

RevPEPAS olarak kısaltılan ‘Etkinlik Bazında Müsait Koltuk Başına Düşen Gelir’ (The Revenue Per Event Per Available Seat) maç günleri stadyumun gelir performansını ölçen ve kıyaslamaya imkan veren performans metriği olarak öne çıkıyor. FootballBenchmark.com’un yayımladığı analize göre İngiltere ligindeki takımlar ortalama 33 Euro ile başı çekerken İspanya 16 Euro ile ikinci; Fransa 14 Euro ile Avrupa ligleri arasında en yüksek RevPEPAS değerine sahip üçüncü lig durumunda. Kulüp bazında ise Chelsea FC 78 Euro ile Avrupa’nın zirvesinde yer alırken, ilk dört sırayı İngiliz kulüpleri alıyor. FC Barcelona listeye giren tek İspanyol kulübü olurken, FC Bayern ve Borussia Dortmund Almanya’dan; Juventus FC, AC Milan ve FC Inter İtalya’dan en yüksek oranı yakalayan takımlar olarak öne çıkıyor. 

1.PNG

Stadyumlar Da AVM’ler Gibi Yönetilmeli

Stadyum isim hakkı, stadyum turları, stadyumda gerçekleşen futbol dışı -konser, opera, festival gibi– etkinliklerle sağlanan gelirler ve stadyumdaki ticari alanların kiralanması kulüplerin kazancını artırıyor. Bu noktada, inşa edilmeden önce stadyumların tasarımı aşamasında tüm paydaşların (kulüp, yerel yönetim, taraftarlar, sponsorlar) katılımıyla bütüncül bir bakış açısının önemi ortaya çıkıyor. UEFA’nın yayımladığı Kaliteli Stadyumlar Rehberi; lokasyon seçiminden bileşenlerin fiziksel tasarımına, satın alma stratejisinden sosyal donatıların özelliklerine kadar detaylı bir rehber görevi görüyor; stadyumun mekanik/elektrik kurulumu, inşaat süreci ve bakımına dair ipuçları veriyor. 

Stadyumun çok fonksiyonlu olması ve farklı türdeki organizasyonlara ev sahipliği yapabilmesi gelirlerin artmasında önemli bir etken. Bu bağlamda, stadyumun konumu, çevresindeki stadyum ve diğer sosyal tesislere gelen talep ile hitap ettiği kitlenin sosyoekonomik profili bu yatırımın yapılıp yapılmaması ile ilgili karar aşamasında göz önüne alınacak temel etmenler olarak öne çıkıyor. Almanya’nın Gelsenkirchen kentindeki Veltins Arena başarılı bir ‘çok fonksiyonlu stadyum’ örneği… 2001 yılında açılan ve 120 milyon Euro’ya inşa edilen stadyumun esas kullanıcısı Bundesliga’nın köklü takımlarından Schalke 04. Futbol maçları için 61 bin 700 kişiyi ağırlayabilen Veltins Arena’nın kapasitesi konserler için 79 bine çıkarılabiliyor. Ayrıca stadyumdaki açılır-kapanır çatı, futbol sahası olarak kullanılan kayar zemin ve kayar zeminin 1,5 metre altındaki sabit zemin, binicilik gösterileri, buz hokeyi ve salon atletizm yarışmalarına ev sahipliği yapabilecek gelişmiş bir altyapı oluşturuyor.

Stadyumları sadece maç veya etkinlik günleri değil; yılın 365 günü yaşayan sosyal mekanlara dönüştürmek de ticari gelirleri artırıyor. Stadyumu bir kompleks olarak tasarlayarak A sınıfı ofis üniteleri, konferans ve fuar alanları, otel ve hatta lüks konut gibi donatılar kulübe sürdürülebilir bir kira geliri sağlarken perakende üniteleri, yeme içme alanları ve paylaşımlı ofisler stadyuma ayak trafiği çekiyor. Kapladığı arazinin büyüklüğü düşünüldüğünde stadyumların bir kompleks mantığıyla ele alınması ve birden fazla ticari fonksiyonu içermesi; mevcut arazinin daha verimli kullanılması, yatırımın geri dönüşünün kısalması ve sponsorluk gibi başarıya endeksli getirilerin aksine daha uzun dönemli ve öngörülebilir bir gelir akışının yaratılması gibi faydalar sağlıyor. 

2013-2017 yılları arasında açılan yeni stadyum sayısında Türkiye Avrupa’da lider…

FootballBenchmark.com’un 30 Ocak 2018’de paylaştığı habere göre geçtiğimiz beş yılda açılan 30 büyük stadyumun dokuz tanesine Türkiye ev sahipliği yapıyor. Beşiktaş’ın kullandığı Vodafone Park, Trabzonspor’un maçlarını oynadığı Şenol Güneş Spor Kompleksi, Bursa Büyükşehir Belediye Stadyumu, Konya Büyükşehir Stadyumu, Yeni Eskişehir Stadyumu, Gaziantep Stadyumu, Yeni Sivas 4 Eylül Stadyumu, Samsun Yeni 19 Mayıs Stadyumu ve Antalya Stadyumu kapasiteleri ve modern tasarımlarıyla öne çıkıyor. 2016 Avrupa Futbol Şampiyonası’na ev sahipliği yapan Fransa’da üç yeni stadyum açılırken, 2018’deki Dünya Kupası’nın düzenleneceği Rusya ise beş yeni stadyum açılışıyla Türkiye’yi takip ediyor. Söz konusu stadyumlar ‘koltuk başına maliyet’ hesabına göre sıralandığında da Türkiye en başarılı ülke olarak göze çarpıyor. Rusya’daki stadyumların koltuk başına maliyeti 12,500 Euro’ya kadar ulaşırken Vodafone Park ve Antalya Stadyumu haricindeki diğer yedi stadyumun koltuk başına inşaat maliyeti 1,000 ile 2,000 Euro bandında yer alıyor. 

Bu denli kayda değer bir stadyum hacmine ulaşan Türkiye, stadyum geliri açısından çok yüksek bir potansiyel vadediyor. Özellikle son 15 yılda açılan ve renove edilen stadyumların ticari bileşenler bakımından gözden geçirilmesi; şu anda inşaat halinde ya da proje halinde olan stadyumların da sürdürülebilir ticari gelir sağlayacak şekilde tasarlanması gerekiyor. Bu noktada, Türkiye’deki stadyumların sahiplik ve tahsis modeli önem kazanıyor.  

FootballBenchmark.com’a göre kulübe ya da bir fona ait stadyumlar kamunun sahip olduğu tesislere göre daha büyük bir gelir üretiyor. Geçtiğimiz 10 yılda, kulüplerin kendi stadyumlarına sahipliğinin yaygın olduğu İngiltere ve Almanya’daki stadyum gelirlerinin Avrupa’nın diğer üç büyük futbol ülkesi olan İtalya, Fransa ve İspanya’ya kıyasla daha yüksek oranda arttığı ifade ediliyor.

Türkiye’deki stadyumlar doğrudan kamu bütçesiyle -bazı vakalarda kamunun finansal desteğiyle- inşa ediliyor ve Gençlik ve Spor Bakanlığı'na bağlı Spor Genel Müdürlüğü tarafından futbol kulüplerine ‘üst kullanım hakkı’ verilerek kiralanıyor. Diğer bir deyişle, kulüpler devlete sabit bir kira ödeyerek stadyumun kullanım süresi boyunca operasyonel sorumluğu üstleniyor ve stadyum gelirinin tek sahibi oluyor. Stadyuma farklı bileşenlerin eklenerek uzun dönemli ve sürdürülebilir bir ticari gelir stratejisinin geliştirilmesi ve uygulanması ile kulüplerin –ödedikleri kira sabit iken– gelirlerini artırması mümkün görünüyor. 

Sürdürülebilir bir ticari gayrimenkul yönetimi için iki farklı yöntem söz konusu… Stadyum yönetimini profesyonel bir ekip kurarak kulübün üstlendiği modelin yanı sıra profesyonel bir gayrimenkul danışmanlığı alarak da stadyumun daha verimli kullanılması mümkün. Hangi yönetim şekli seçilirse seçilsin, üst kullanım hakkını elinde bulunduran kulübün stadyumun konumuna bağlı olarak; çevresindeki ticari gayrimenkul yoğunluğu, sosyoekonomik profil ve buna bağlı olarak özellikle gastronomi opsiyonlarını içeren profesyonel bir danışmanlık alması; diğer yandan stadyumdaki ünitelerin mimari açıdan hangi ticari bileşenlerle uyum sağlayacağını gösteren bir çalışma yapmasının önemi ortaya çıkıyor.