Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Haberler

Istanbul

Kiracıları da Yatırımcıları da Memnun Edecek Çözüm: Yaşayan Ofis

Her ofis, kiracılarını memnun eden bir Googleplex olamaz belki, ama artan boşluk oranlarına karşı yatırımcıların ve kiracıların yüzünü aynı anda güldürecek bir çözüm söz konusu olabilir.


Her ofis, kiracılarını memnun eden bir Googleplex olamaz belki, ama artan boşluk oranlarına karşı yatırımcıların ve kiracıların yüzünü aynı anda güldürecek bir çözüm söz konusu olabilir. Hazır ofislerden bir adım öteye geçiyoruz, ‘yaşayan ofis’lere hazır mısınız? 

Ofis piyasasına uzak ya da yakın olan her beyaz yakalının bildiği klişeler vardır; esnek çalışma, uzaktan çalışma, oyun ve eğlence odaları gibi… Bu kavramlar her ne kadar ofiste saatlerini geçiren çalışanlar için daha çok manevi fayda olarak görülse de şirketlerin yönetimini ilgilendiren birincil konu ofis maliyetlerinin mümkün olan en düşük seviyeye çekilmesi. Bugün, Türkiye’de de faaliyet gösteren çok sayıdaki şirket büyüyen organizasyonlarına rağmen metrekare verimliliğini gözeterek daha küçük ofislere taşınıyor.  Fotoğrafın diğer tarafında ise yatırımcı ve geliştiricilerin şikayet ettiği – daha çok yeni açılan ofis binalarındaki – yüksek boşluk oranları var. Ekonomik durgunluk ve siyasi belirsizlik ışığında inşaatı veya açılış tarihi ertelenen ofis projeleri de sırasını bekliyor.

Her ofis Googleplex mi olacak?

Trafiğin yormadığı ve muhtemelen 2 saat daha önce uyanılan bir günde “uzaktan çalışma” geçtiğimiz yılların beyaz yakalı dünyasına damgasını vuran gündem maddesiydi. Ancak zaman gösterdi ki ev ortamında çalışmak bir süre sonra bireysel konsantrasyonu ve ekip çalışmasını olumsuz etkiliyor ve iş verimliliğinde düşüşe neden oluyor. Bu noktada, uzaktan (çoğunlukla evde) çalışmak yerine ev ortamına yakın olarak tasarlanmış ofisler yavaş yavaş hayatımıza giriyor. Sosyal medya platformlarında övgüyle paylaşılan en ünlü ofis belki de Google’ın Silikon Vadisi’nin güney ucundaki Mountain View’de yer alan merkez ofisi Googleplex. Ancak her şirketin Google gibi bir bütçesi olmaması da yeni konseptler geliştirmeyi zorunlu kılıyor.

Kendine özgü bir hayat algısı olan Y kuşağının iş dünyasına topyekün entegre olduğu bu günlerde; herhangi bir kafede sosyalleşir moddaki çalışma tarzına uygun, genç çalışanlarına spor salonu ve konsol oyun alanları ile rahatlama ve sosyalleşme imkanı veren bir ofis - birçok şirketin verimlilik adına daha küçük alanları tercih ettiği bu günlerde – tatlı bir hayalden öteye gidemiyor.

Şirketlerin dolduramadığı ofis binalarını, sosyal imkanları daha iyi olan hazır ofisler mi dolduracak? 

Aslında tüm dünyada hazır ofislere doğru yönelme trendinin pek çok nedeni var; geçtiğimiz yıla kadar hızla yükselen kira rakamları, tasarım ve taşınma süreçlerinin finansal yükünün yanı sıra ön görülemeyen organizasyonel büyüme veya küçülme kararları… Öncelikli olarak girişimcilere ve serbest çalışan bireylere hitap ettiği düşünülen hazır ofisler, artık büyük şirketlere de hizmet veriyor. Kimi şirket merkez ofisini boşaltıp tamamen hazır ofislerde kendini konumlandırırken diğerleri daha esnek olabilmek adına farklı şehirlerde veya ilçelerde çalışanlar için hazır ofislerden yararlanıyor. 

Hazır ofisler kiracılarına ortak kafe alanları ve dinlenme odaları gibi olanaklar sağlarken birbirinden çok farklı sektör temsilcilerini aynı iş ortamında toplayarak inovatif bir çalışma ekosistemi yaratıyor. Ancak başlıktaki soruya tekrar geliyoruz. Başta İstanbul olmak üzere Türkiye’nin birçok şehrinde hızla büyüyen hazır ofislerin tek başına artan boşluk oranlarına çare olması çok da kolay görünmüyor. Zira hazır ofis firmalarının sayısı ve şubelerinin büyüklüğü (800 – 1,200 m2) ile İstanbul’daki mevcut ofis boşluk oranı (Merkezi İş Alanı için 2016 yıl sonu itibariyle %17.1) ve gelen yeni ofis arzıyla (2019 yıl sonuna kadar tamamlanması beklenen inşaat halindeki 2.1 milyon m2) ortaya imkansız bir tablo çıkıyor. 

Gelecek “yaşayan ofislerde” mi?

Ofis kirası haricinde teknolojik altyapı, araç kiralama, sekreterya hizmeti ve fotokopi-yazıcı-tarayıcı gibi giderler de şirketler için kayda değer bir finansal yük anlamına geliyor. Dahası, herhangi bir ofis binasında faaliyet yürüten şirketler toplantı odaları, mutfak ve kafe alanları, oyun veya dinlenme odalarına yer ayırarak, daha büyük çalışma alanları kiralamak zorunda kalıyor. Diğer tarafta ise önceki yıllarda ofisleri dekorasyonsuz (shell and core) şekilde kiraya verirken artık dekorasyon desteği ve kira teşviki ile binalarını doldurmaya çalışan ticari gayrimenkul yatırımcılarını görüyoruz. 

JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer’e göre hem kiracı şirketlerin fiziksel ve ekonomik beklentilerini karşılayacak hem de yatırımcıların binasını dolduracak ortak noktayı, hazır ofis konseptini bir adım öteye götürerek ‘yaşayan ofis’ ile yakalayabiliriz. Peki, ‘yaşayan ofisler’ şirketlere neler sunacak?

• Modüler tasarım sayesinde uzayan kontrat süreçlerinin aksine organizasyonun ihtiyacına göre m2, kat veya üye bazlı – boşluk durumuna göre – kiralama yapılabilen bir ofis binası

• Ofis binasının yatırımcısı tarafından oluşturulan entegre bina yönetimi kapsamında;

o Gelişmiş teknolojik altyapı

​o Bina resepsiyon çalışanlarının aynı zamanda binadaki şirket resepsiyon hizmetlerini de sağlaması

o Temizlik hizmeti 

o Ortak fotokopi-yazıcı-tarayıcı hizmeti 

o Binada yer alan bütün şirketlerin kullanımı için ortak araç havuzu ve yönetimi

• Tüm kiracıların kullanımına uygun olarak tasarlanmış; 

o​ Mutfak ve çalışmaya uygun kafe, 

o Telefon odaları

o Dinlenme veya uyku odası

o Oyun odası (Bilardo, konsol oyun vb.)

o Spor salonu

o Konferans salonu

o Farklı büyüklük ve konseptlerde toplantı salonları

Mahir Mermer; bu yolla operasyon ve taşınma gibi maliyetler düşerken binanın sunduğu ortak çözümlerle azalan alan ihtiyacı doğrultusunda kira giderinin de azalacağını, mevcut durumda kiracı bekleyen boş binaların söz konusu çözümlerle kiracılara daha cazip geleceğini ve dolmaya başlayacağını belirtiyor. Hem mal sahibinin hem kiracıların fayda sağladığı; içerdiği ortak yaşam alanları ile çalışanların motivasyonunu da artıracak bu çözümü yakında İstanbul ofis piyasasında görmemiz hiç de sürpriz olmaz. Son yıllarda sürekli Y kuşağının iş hayatına entegrasyonunu ve değişen küresel dinamikleri tartışıyor, ekonomik koşulların bizleri ne kadar zorladığından bahsediyoruz. Ofis piyasasının aktörleri ise bu gelişmelerden olumsuz etkilenmemek için “yaşayan ofis” gibi yenilikçi çözümleri hayata geçirmelidir.​