Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Haberler

Istanbul

Konut Piyasasındaki Olası Risklerin Güvencesi: Orta Gelir Grubu

JLL'nin Şehir Araştırmaları ekibine göre; kentsel doku ve emlak piyasalarındaki değişim hızı, her hafta 1 milyon kişinin dünyadaki herhangi bir şehre taşınması ve küreselleşmenin 2 milyarın üzerinde güçlü orta sınıfın yaratmasıyla her yıl artıyor.


​​​

JLL'nin Şehir Araştırmaları ekibine göre; kentsel doku ve emlak piyasalarındaki değişim hızı, her hafta 1 milyon kişinin dünyadaki herhangi bir şehre taşınması ve küreselleşme tarafından 2 milyarın üzerinde güçlü orta sınıfın yaratılmasıyla her yıl giderek artıyor. İstanbul da geride bıraktığımız 40 yıllık süreçte gerek Türkiye’deki kırsal nüfusun kente göçünden gerek küreselleşmenin getirdiği kentleşme hareketinden nasibini alırken 1970’lerde 4 milyon civarındaki nüfusu bugün 15 milyon seviyesinde. 

1980’lere kadar gecekondulaşma, sonrasında apartmanlaşma, güvenli konut ve orta gelirlinin konut ihtiyacı

İstanbul bu hızlı kentleşme sonucunda önceleri yeni kurulan ilçelerde gecekondu olarak tabir edilen yaşam alanlarına ev sahipliği yaparken, 1980’lerden itibaren ‘apartmanlaşma’; 1999’daki Marmara depreminin ardından ise güvenli ve sağlam konut ihtiyacı öne çıktı. Son yıllarda ise kentsel dönüşüm, altyapı, trafik sorununun yanı sıra orta gelir sınıfına yönelik konut şehrin birincil gündem maddeleri haline geldi. Bu noktada Toplu Konut İdaresi’nden (TOKİ) bahsetmekte yarar var. Dar ve orta gelirli vatandaşlara yönelik konut inşa etmek ve ülkenin daha sağlıklı kentleşmesi amacıyla kurulan TOKİ’nin konut projeleri ikiye ayrılıyor; TOKİ tarafından geliştirilen projeler ve kaynak geliştirmek maksadıyla gelir paylaşımlı projeler... TOKİ kendi geliştirdiği projeleri başta Doğu ve Güneydoğu Anadolu olmak üzere Anadolu’nun çeşitli yerlerinde gerçekleştirirken, İstanbul özelinde daha çok gelir paylaşımlı projeler öne çıkıyor. Gelir paylaşımlı projelerde TOKİ kendi portföyünden arsa kullanıp (diğer bir deyişle projenin mülkiyet edinim sürecinden kaynaklanabilecek süre kayıplarının önüne geçip) özel sektörle işbirliği yaparak geliştirilme sürecini ve finansmanı yükleniciye bırakıyor ve projenin gelirinden pay alıyor. Bu modelle TOKİ, kısa vadeli sermaye giderleri ile uzun vadeli alacakları arasındaki boşluğu kapatmayı hedefliyor. 

Ev alma davranışını etkileyen ve konut talebini yönlendiren iki ana etken; konutların fiyatlandırılması ve konut edinmek için gerekli finansman modelleri… 

Dünyanın diğer metropollerinde olduğu gibi İstanbul’da da konutların fiyatlandırılmasındaki en önemli etken projenin konumu iken konutların kalitesi; diğer bir deyişle fiziksel özellikleri ile sosyal donatıları da konut fiyatını etkiliyor. Zingat’a göre İstanbul’daki tüm konutların ortalama m2 satış fiyatı 3,550 TL…  İlçe bazında Beşiktaş 10,000 TL/m2 seviyesini aşan tek ilçeyken ortalamanın üzerinde 12 ilçe kalıyor. Geriye kalan ilçelerin m2 satış fiyatı ortalamaları ise 1,700 TL/m2 ile 3,500 TL/m2 arasında sıralanıyor. 

xx.JPG

Söz konusu fiyat seviyesinin büyük oranda konum ile arsa maliyetinden kaynaklandığı ve talep edilen rakamların konutların fiziksel kalitesinin çok üzerinde olduğu etraflıca dile getirilirken burada fiyatlandırmaya bir virgül koyarak konunun ikinci boyutuna değinmekte fayda var. 

Günümüz koşullarında orta gelirlilerin birikim yaparak konut edinmesi kısa vadede çok mümkün görünmezken ev sahibi olmak isteyenlerin başvurduğu en yaygın finansman modeli olarak – özellikle ABD, Kanada, İngiltere, Danimarka, Almanya ve Yeni Zelanda gibi ülkelerde farklı türlerine başvurulan - mortgage kredileri öne çıkıyor.  TÜİK, yayımladığı en güncel konut satış istatistiklerindeki “Ocak 2017 boyunca İstanbul’da satılan konutların %37’si konut kredisi ile alınmıştır” verisi ile bu tezi onaylıyor. 

Türkiye’de hizmet veren kamu ve özel bankalarının farklı vade ve faiz oranlarında tüketicilere sunduğu mortgage kredilerinin kullanılabilirliği nasıl değerlendirilir? Kriter olarak masaya konan kavramlar; LTV (kredi tutarının gayrimenkulün değerine oranı ya da maksimum kredi karşılama oranı), ön ödeme tutarı ve aylık (veya yıllık) kredi taksitinin brüt gelire oranı olarak öne çıkıyor. Birçok ülke, yasalar ve mevzuatlarla bu parametrelere alt veya üst limitler getirirken ideal bir mortgage kredisi; %70-80 oranında LTV (gayrimenkul değerinin %20-30 oranındaki tutarının ön ödeme yapılarak karşılanması)  ve 1/3 oranında taksit/gelir standardı ile tarif ediliyor ki “kira öder gibi ev sahibi olmak” sloganının temelinde yatan da bu oran!

Şimdi iki ipin ucunu; fiyatlandırma ile finansmanı birbirine bağlayabiliriz…

Planlı büyüyen dünya şehirlerinde orta gelir sınıfına mensup hanehalklarının yaşam alanları, şehir merkezinden toplu taşıma ile ortalama yarım saat mesafedeki çevre ilçeler olarak kabul ediliyor. İstanbul’un diğer şehirlerden farkı ise “bir merkez ve çevresindeki çeperler” yerine coğrafi kısıtları nedeniyle dikey ve yatay genişlemesi ve bu nedenle pergelin direnç noktasının tam olarak hangi ilçeye konması gerektiğinin öznel bir nitelik taşıması. Ancak Avrupa Yakası’nda Beşiktaş, Beyoğlu, Şişli; Anadolu Yakası’nda Üsküdar ve Kadıköy şehrin merkezi olarak kabul edilebilir ve yukarıdaki m2 satış fiyatı grafiği de bu tespiti yansıtıyor. Merkez ilçelerden çemberler çizerek uzaklaştığımızda ise Avrupa Yakası’nda Kağıthane, Eyüp, Sarıyer, Fatih, Gaziosmanpaşa, Bayrampaşa, Bahçelievler, Güngören ve Zeytinburnu; Anadolu Yakası’nda Ümraniye, Ataşehir, Maltepe ilçeleri - teorik bazda - orta gelir sınıfına uygun konumlar olarak belirlendiğinde karşımıza 1,900 TL/m2 ile 10,800 TL/m2 aralığında geniş bir ölçek çıkıyor. Orta gelir sınıfına uygun olarak seçilen ilçelerin ortalamalarına ve genel olarak ağırlıklı ortalamaya bakıldığında ise konut satış fiyatı için yaklaşık 3,600 TL/m2 düzeyinden bahsetmek mümkün. 

Diğer yandan orta gelir sınıfının uygun bir finansman yöntemiyle ev sahibi yapmak bir yana; konutu bir yatırım aracı olarak görenler için en önemli değerlendirme kriterlerinden biri olan “kiraya verilen konut yatırımının geri dönüş süresi” yine Zingat verilerine göre İstanbul’da 19 yıl. Bu süre, orta gelir sınıfının yaşaması öngörülen ilçelerden biri olan Sarıyer’de 24 yıla kadar da yükseliyor. 

Orta gelirli 4 kişilik bir ailenin 100 m2’lik bir eve ihtiyaç duyacağı kabulüyle ev sahibi olmak için gerekli meblağ – kağıt üzerinde 360,000 TL - olarak hesaplanabilir. 

Ev sahibi olmak isteyen kişi; 360,000 TL değerindeki bir gayrimenkulü konut kredisi ile satın alması için 72,000 TL nakit ödeme yapacak (%80 LTV) kalan 288,000 TL’yi ise konut kredisi ile karşılayacaktır. Ülkemizdeki konut kredisi için yaygın uygulamanın 120 ay vade olduğu senaryodan hareketle aylık konut kredisi ödemeleri 4,000 TL seviyesinde hesaplanır. Gelinen noktada “Orta halli bir ailenin 4,000 TL mortgage taksidi ödemeye imkan sağlayan 12,000 TL bandında geliri var mı?” ve “360,000 TL’ye yukarıda dile getirilen ilçelerden birinde ev almak şu anda gerçekten mümkün mü?” soruları zihinlerde beliriyor. 

Çözüm; fiyatlandırma ve finansmanda çeşitlendirme ile orta gelir sınıfının konut piyasasına çekilmesi 

Konut sektörü ele alınırken 5 ana etken; arsa maliyeti, altyapı-inşaat- operasyon maliyetleri, geliştiricilerin iş planları, kamu düzenlemeleri ve konut finansmanı üzerinden gitmek daha sağlıklı bir değerlendirme yapılmasına olanak sağlıyor.

Türk inşaat şirketlerinin uzmanlaşma seviyesi göz önüne alındığında hammadde, inşaat ve operasyon maliyetleri ve iş modellerinde kayda değer problemler yaşamadığı; ancak yüksek arsa maliyetlerinin konut fiyatlarını artırdığı ortaya çıkıyor. Sektördeki neredeyse tüm aktörlerin dile getirdiği İstanbul’daki yüksek arsa fiyatları; şehrin özellikle merkezi ilçelerindeki konut yapımına uygun arsa arzının kısıtlı olması nedeniyle kabul edilebilir seviyenin çok üzerinde.

Türkiye’de 1 Şubat’ta başlayıp 31 Mart’ta biteceği açıklanan “Konutta Seferberlik” gibi kampanyalarla desteklenen konut sektöründeki finansman modellerinin çeşitlenmesi ve özellikle orta gelire yönelik konut işleyişinin daha sağlıklı olması için sektör özelinde yapısal çözümlerin getirilmesi gerekiyor. Birleşik Arap Emirlikleri’nde; geliştiricilerin projelerinde belli bir orandaki konutu orta gelir sınıfına uygun olarak fiyatlandırmasını içeren yasal mevzuat akla gelen ilk örneklerden. Her ne kadar serbest piyasa koşullarında konut fiyatlarına müdahale edilmesi tartışılmalı bir çözüm yöntemi olsa da belirlenen fiziksel şartları sağlayan konutlar için kira ve satış fiyatında alt ve üst sınır belirlenmesi gibi düzenlemeler kamu yararı ve sektörde sürdürülebilirlik adına önem taşıyor. 

Kiraya verilen konutun geri dönüş oranının Bakırköy, Beşiktaş, Beykoz ve Sarıyer gibi ilçelerde 28 yıla kadar uzaması göz önüne alındığında ev almak için finansal durumu yeterli olan yatırımcıların dahi konut yatırımlarında ihtiyatlı davranacağı öngörülüyor. Diğer yandan kentsel dönüşüm kapsamında birçok ilçedeki konutların yenilendiği de göz ardı edilmemeli. Kentsel yenileme süreçlerinde birçok belediye imar hakkının arttırılmasına olanak tanırken müteahhitler ev sahiplerine herhangi bir finansal yük yüklemeden artan daire sayısından kendi paylarını alıyor. Binlerce hane halkının eski binalarını yeni binalar ile herhangi bir finansal yük olmadan değiştirdiği düşünülürse, özellikle yeni gelişen ilçelerde inşa edilen dairelere yönelik talepte düşüş söz konusu olabilir. 

“Konutta Seferberlik” kampanyası, finansman modellerinde çeşitlilik adına olduğu kadar sektörün mevcut durumu açısından da güzel bir örnek… Kampanya kapsamında 5 yıllık kredilere faiz uygulanmıyor ve kampanyada öne çıkarılan kredi vadesinin 20 yıla kadar esnemesi olsa da en köklü değişim peşinatın %5’e düşmesi olarak değerlendiriliyor. Normal şartlarda %5 peşinat ile riskin neredeyse tamamen geliştiricilere ve bankalara yüklendiği şartların dahi inşaat şirketlerinde memnuniyet duyması ve destek görmesi ise sektörün geleceği ile ilgili en net ipucunu bizlere veriyor.

Sonuç olarak şu an için bir konut balonundan söz etmenin mümkün olmadığı düşünülse de inşaat şirketlerinin ve konutu bir yatırım aracı olarak tercih eden yatırımcıların mevcut koşulların devamı halinde finansal darboğaza girme ihtimalinin varlığını sürdürdüğü görülüyor. Konutların kalitesinin çok üzerinde fiyatlandırılmaması, orta gelirli hane halkları gözetilerek konut arzına getirilecek yeni düzenlemeler ve konut finansmanı modellerinin çeşitlendirilmesi ile Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektörünün darboğaza düşmesinin önüne geçebilir.