Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Haberler

Istanbul

İstiklal Caddesi’nde organizasyon şart!

Caddeler son dönemin gündem konularından biri olmaya devam ediyor. JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Yardımcı Direktörü Roni Saris, caddelerdeki son durumu ele aldı.


Caddeler hakkında etrafta pek çok şey söylenirken, son durumu size bir de ben anlatayım istedim. Bu yazımda İstiklal Caddesi’ni ele alacağım, bir sonrakinde de Bağdat Caddesi’ni…

İstiklal Caddesi elbette hem İstanbul’un hem de Türkiye’nin gözbebeği, buradaki ayak trafiği başka hiçbir caddede yok. Konumu, tarihi geçmişi, dükkanları, sanat merkezleri ve tramvayıyla İstiklal Caddesi aslında bir yaşam ve kültür merkezi. İstiklal Caddesi her ne kadar zaman zaman inişli çıkışlı dönemler yaşasa da popülaritesini muhafaza etmeyi bir şekilde hep başardı. Son 60 yıllık periyoda baktığımızda Vakko’nun 1962’de İstiklal’de en büyük mağazasını açması, 2008 yılında ise Mango’nun aynı binada Türkiye’deki ilk bayrak mağazasını faaliyete geçirmesi caddenin gelişimi ve dönüşümünde iki önemli milat oldu. Aslında 2000'lerin sonrasında İstiklal Caddesi’nde rüzgar olumlu esmeye başladı. Birkaç yabancı fon, ciddi yatırımlarla bölgede önemli mülkler satın aldılar ve bunları geliştirdiler. Bu yatırımlar, yerli yatırımcıları da İstiklal Caddesi'ne çekti. Büyük şirketlerin açtıkları kültür ve sanat merkezleri bölgeye büyük hareketlilik getirdi. Ayak trafiği sadece Galatasaray Lisesi ile Taksim arasında değil, Odakule hatta Tünel tarafına doğru da artmaya başladı. Nitelikli arzın pazara sunulması, perakendecilerin dikkatini buraya çekti ve İstiklal'de ciddi  bir talep oluştu. 2015’in son çeyreğine kadar da bu talep sürdü. 

2016'nın yazına kadar olan dönemde ise - özellikle Mayıs Haziran'da – terör saldırılarıyla birlikte azalan turist sayısına paralel olarak cirolar düştü. Çünkü caddede gerçekleşen cironun yüzde 60-70'lik bölümü yabancı ziyaretçilere yapılan satışlardan elde ediliyordu. Bu oran yüzde 30-40’lara gerileyince haliyle kiralardaki yüzde 30’luk gerileme de kaçınılmazdı. Kiracılar, mal sahipleriyle kira indirimi konusunda görüşmeye başladılar. Anlaşanlar oldu, anlaşamayanlar caddeyi bıraktı. Ancak caddeden ayrılışların tümü yansıtıldığı gibi sadece yüksek kiralar ve düşük cirolar sebebiyle gerçekleşmedi. Operasyonel sıkıntılardan dolayı caddeden hatta pazardan çıkan firmalar ‘Kira nedeniyle gittiler' gibi gösterildi. Aslında İstiklal Caddesi’nde yansıtıldığı kadar olumsuz bir hava yok. Perakende birimlerinin toplamına bakıldığında bunların doluluk oranının yüzde 90 seviyelerinde olduğunu görüyoruz. Kapalı olan mağazalar buradaki toplam arzın en fazla %10’unu oluşturuyor.  Dolayısıyla İstiklal Caddesi gibi bir değerin yok olacağını düşünmek bize sadece zaman kaybettirir. Şu anda bir geçiş süreci yaşıyoruz. Pazar bir şekilde kendi içinde dengeye oturuyor ve markalar doğru ve sürdürülebilir senaryolarla mağaza kiralamaya devam ediyorlar. Hatırlanacak olursa, 2008 yılında yaşanan global kriz sebebiyle benzer şekilde İstiklal Caddesi’nde kiralar yüzde 20 oranında gerilemişti ancak takip eden 8-12 aylık süreçte pazar toparlanmış ve yüksek talep nedeniyle kira bedelleri kısa sürede durgunluk dönemi öncesindeki seviyelerin de üzerine çıkmıştı. 

Ancak yine de elimiz kolumuz bağlı oturmamalıyız diye düşünüyorum. Durgunluk dönemini atlatıp, caddelerimizi eskisinden de iyi konuma getirmek bence onları bir alışveriş merkezi gibi profesyonel bir anlayışla yönetmekle ve markalaştırmakla mümkün. Caddelerin a'dan z'ye bir kurgu içerisinde işletilmeleri gerekiyor. Caddelerin belirli noktalarına mağazaların lokasyonlarını gösteren tabelalar yerleştirmek bile ziyaretçilerin bölgeyi iyice tanımasını sağlayacak ve alışveriş algısını artıracak küçük ama önemli bir adım olabilir. Fashion Week tarzı organizasyonlar önemli ancak bunların sayıları artırılmalı ve çeşitlendirilmeli. AVM’lerde olduğu gibi, tüketiciyi alışverişe özendiren çeşitli kampanyalarla çekim sağlanmalı. Caddelerin ziyaretçi profilleri, marka karmaları dikkate alınarak bunlara özgü organizasyonlar yapılabilir ve sık tekrarlarla caddelerin algısı artırılabilir. 

Bugüne dek caddeler üzerine inşa edilen AVM'ler tüketiciler tarafından caddeden bağımsız algılandı. Oysa ki caddelerin dokularına uygun projeleri hayata geçirmemiz şart. Üstü açık, sokakta yürüyen insanın içeri girdiğinde caddeden kopmadığını hissettiren ve caddelerle bütünleşmiş projeler üretilmeli. İstiklal’de caddenin dinamiklerini dikkate almadan sadece ticari kaygılarla 10 katlı bir AVM yapılırsa elbette oraya kimse çıkmaz. 

Diğer yandan İstiklal Caddesi’nin Taksim Meydanı ile de bütünleşmesi gerekiyor. Bugün yurt dışındaki muadilleriyle kıyasladığımızda Taksim Meydanı'nın dünyanın en güzel meydanları arasında olduğunu söyleyemeyiz. Sadece Avrupa'da değil tüm dünyada önemli şehirlerden bahsedildiğinde ilk olarak o şehirlerin meydanları akla gelir. Bu meydanlar bulundukları şehrin tarihine, kültürüne ait birçok unsuru bünyesinde barındırırlar. Aynı zamanda bu meydanlar parklarıyla ve meydana cepheli kafeleri ve tarihi yapılarıyla öne çıkarlar. Dolayısıyla ziyaretçiler farklı amaçlarla bu meydanlarda toplanıp zaman geçirirler. Taksim Meydanı'na baktığımızda ise ziyaretçilerin burayı sadece toplu ulaşıma ya da İstiklal Caddesi’ne erişim amaçlı kullandıklarını görüyoruz. Taksim Meydanı maalesef bugün ziyaretçilerin burada zaman geçirmelerini teşvik edecek unsurlara sahip olmaktan uzak. Burada aslında ifade etiğimiz manada pek çok değer hali hazırda mevcut. Fakat bunların biraz parlatılarak ortaya çıkartılması gerekiyor. Ayrıca meydanda doğru mimari dokunuşlarla ve çevre düzenlemeleriyle  ziyaretçiler için keyifli bir ortamın yaratılması şart. Burada mesela İstanbul'u anlatan bir şehir müzesinin olması, sanatsal ve kültürel faaliyetlerin eskiden olduğu gibi yeniden vücut bulması ve ilgi çekici aktivitelerin yapılması beraberinde birçok yan unsuru da harekete geçirerek Taksim Meydanı'nı ve dolayısıyla İstiklal Caddesi’ni daha yaşanır kılabilir. 

​Uzun lafın kısası, caddeler ve onları besleyen meydanlar ve hatta sokaklar doğru organizasyonlarla yeniden kurgulanarak ve birbirine entegre edilerek tüketiciler için gerçek bir cazibe merkezi yaratılmalı. Olay sadece kira rakamlarının artıp azalmasından ibaret değil. Asıl konu, doğru içeriğin oluşturulması ve bu sayede ziyaretçilerin daha fazla ve kaliteli zaman geçirmelerinin sağlanması. Bu şekilde gerek işletmeler gerekse de yatırımcılar için gerçek manada bir değer oluşturmaktan söz edebiliriz.


Roni Saris 

JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Yardımcı Direktörü