Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Haberler

Istanbul

Kentsel dönüşümle yeşile dönüş

Son günlerde sıklıkla duyduğumuz kentsel dönüşüm aslında şehir plancılarının uzun süredir gündeminde yer alan bir konu.


Son günlerde sıklıkla duyduğumuz kentsel dönüşüm aslında şehir plancılarının uzun süredir gündeminde yer alan bir konu. 2012 yılında kabul edilen ve başta afet bölgesi olarak belirlenen yerler olmak üzere mahalle ve semtlerin daha güvenli bir yaşam alanına dönüştürülmesini hedefleyen 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile kentsel dönüşüm uygulamalarına devlet regülasyonunda daha fazla teşvik sağlanmaya başlandı. Kentsel dönüşüm yasası tüm Türkiye’yi kapsasa da, şimdilik alınan aksiyonlar daha çok İstanbul, İzmir, Kocaeli ve Sakarya gibi yüksek afet riskine sahip şehirlerde hayata geçiyor. 

2000 yılında yürürlüğe giren deprem yönetmeliği ile bu tarihten sonra inşa edilen yapılar ruhsat, tapu ve kontrol prosedürlerine uygun olarak tamamlanmış olsa da, özellikle İstanbul, Ankara gibi büyük şehirlerde geçmiş yıllarda inşa edilen yapılarda bu eksikliklerle sıklıkla karşılaşıyoruz. Devlet regülasyonunda oluşturulan teşvikler ile başlatılan küçük ve orta ölçekli kentsel dönüşüm projeleri ile bu düzensizliğe çözüm bulunurken, perde arkasında yaşanabilir şehirler üretmek, kent sosyolojisi, bir gelir modeli olarak kentsel dönüşüm ve gayrimenkul yatırımları gibi birçok önemli konu da ön plana çıkıyor. 

Semtler Rehabilitasyona Giriyor

Şehir plancıları tarafından ‘Urban Decay’ olarak adlandırılan, Türkçe karşılığı ise ‘Çöküntü Alanı’ haline gelen semtler, değişimi hedefleyen kentsel dönüşüm projelerinin ana odak noktalarının başında geliyor.  Kişi başına düşen yeşil alan ya da kişi başına düşen eğitim alanı gibi sosyal ve kültürel alan imkanlarının yok denecek kadar az olduğu bu bölgeler, kentsel dönüşüm süreci tamamlandıktan sonra barındırdıkları imkanlar ile ekonomik ve sosyolojik olarak bambaşka bir kimliğe bürünüyorlar. Semtte kişi başına düşen sosyal alanların artması ile beraber, refah, eğitim ve kültür seviyesi de artarak gelecek nesiller için fiziksel ve sosyolojik olarak daha sağlıklı bir yaşam alanı yaratılmış oluyor. 

Türkiye genelinde 6,5 milyon yapının kentsel dönüşüme uğraması ve 15 yılda 15 milyon yeni konut yapılması beklenirken, kentsel dönüşüm süreci halihazırda devam eden Rüzgarlıbahçe, Sulukule, Tarlabaşı ve Hasköy projeleri gelecek dönemler için birer vaka çalışması haline dönüşecek örnekler. Yaşadıkları sürecin her bir aşamasında farklı zorluklar ile karşı karşıya kalınan bu projelerin bu denli zorlu bir yoldan geçmesinin nedeni ise İstanbul’un eski ve yapılaşmış bir şehir olması. İstanbul’un sahip olduğu nüfus yoğunluğu ve ticari hacmi nedeniyle günlük hayatın akışını aksatmadan ve kültür dokusunu değiştirmeden bir dönüşüm sürecini tamamlamak oldukça zorlu bir hedef. Bu vaka çalışmaları göz önünde bulundurulduğunda, kentsel dönüşüm sürecine başlamadan önce iki konunun incelikle değerlendirilmesi gerektiğini görüyoruz: “Bu semt, uygulanması planlanan projeyi taşıyabilecek altyapıya sahip mi?” ve “Uygulanması planlanan proje planı semtin kültürel ve sosyolojik dokusuna uygun mu?”

Sıradan bir kentsel dönüşüm projesinin oluşmasında birçok farklı ekibin emeği geçiyor; master planı oluşturan mimari tasarım ekiplerinden, en iyi ve en verimli kullanım çalışmaları ile fizibilite analizi yapan danışmanlık ekiplerine ve tüm ekipler arasındaki iletişimi sağlayan danışmanlık firmalarına kadar pek çok kişi ve kurum, semti baştan yapılandıracak hummalı çalışma için kolları sıvıyor. Bunun yanı sıra inşaat firmaları, altyapı ve trafik danışmanları ve mimarlık ofisleri de kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçmesini ve gelişmesini destekleyen önemli oyuncular arasında yer alıyor. 

Büyük Bir İstihdam Kapısı

Projeyi hayata geçiren ekipler, kentsel dönüşüm sürecini yaşayan bölgenin teknik ve kültürel detaylarını korumak adına ilgili devlet birimleri ve UNESCO gibi dernekler ile de yoğun iletişim içindeler. Kentsel dönüşümden geçen bölgenin mimari kodunu, kültür dokusunu ve bölge sakinlerinin ihtiyaç ve taleplerini anlamaya yönelik çalışmalar yapan kurum ve dernekler ile birlikte kentsel dönüşüm süreci büyük bir organizasyona dönüşerek farklı bir istihdam modelinin oluşmasını da sağlıyor. Kentsel dönüşüm sürecini tasarlarken çevreyle uyumlu ve bölge sakinlerinin ihtiyaçlarına cevap veren projeler üretmek, sadece bölgenin kültür dokusunu korumaya katkı sağlamakla kalmıyor aynı zamanda projenin ve bölgenin değerini de artırıyor. 

Örneğin, ihtiyaç talebi analizlerine göre, İç Anadolu Bölgesi’nde konutların ortalama 150 metrekare büyüklüğe sahip olması gerektiğini, kentsel dönüşüm projelerinde 75 metrekarelik konutlara yer verilmesinin talep azlığına, dolayısıyla da projelerin değerinin düşmesine neden olduğunu görüyoruz. Bu noktada proje planlama sürecinde yapılan en iyi ve en verimli kullanım çalışmaları projenin ne kadarlık kısmının konuta ayrılması, ne kadarlık kısmının ofis ya da ticari alan olarak planlanması gerektiği gibi konuları belirlemeye yardımcı olurken, daha detaylı bir analiz imkanı sağlayarak projenin değerini artıracak karar mekanizmasının da kurulmasını sağlıyor. 

Değişmeyen Tek Şey Değişimin Kendisi

Dönüşüm, gelişimin önemli ve kaçınılmaz bir parçası. Her gün küçük veya büyük ölçekli yeni kentsel dönüşüm projelerinin temelleri atılırken hayatımızda değişen tek şey yaşadığımız binalar ya da bölgedeki konutlar değil. Kentsel dönüşüm fiziksel değişim ile berber finansal ve sosyolojik bir değişimi de hayata geçiriyor. Kentsel dönüşüm bölgelerinde artan sosyal imkanlarla beraber bu bölgelerdeki ticaret hacmi artıyor, bölgenin ihtiyaçlarına göre yapılandırılmış perakende ve ofis alanları doğuyor. Özellikle İstanbul gibi yoğun nüfusa sahip şehirlerdeki lojistik alanları; depolar ve fabrikalar ise şehir merkezlerinden şehir dışı bölgelere doğru konumlandırılarak hem ekonomik hem de lojistik verimlilik sağlanıyor.  Sonuç olarak, kentsel dönüşüm, şehirlere yeniden doğmak için taze bir fırsat veriyor. Bu fırsatı değerlendirmek ve verimli kılmak için sürecin her aşamasında doğru çözüm ortakları ile çalışmak büyük bir gereklilik olarak öne çıkıyor. 


Ece Sert Özcan

JLL Türkiye Stratejik Danışmanlık Hizmetleri Müdürü