Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Haberler

İstanbul

Türkiye'ye Yabancı Yatırımcı Gelecek, Yabancı Yatırımcı Sayısı 2012'de artacak


​​Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan, Türkiye’de perakende, ofis, lojistik ve otel sektörünün değerlendirildiği “Türkiye Gayrimenkul Pazarı - 2011 Gelişmeler & 2012 Öngörüler” raporu, Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş ve Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman’ın katılımıyla düzenlenen toplantıda açıklandı.

 

“Türkiye Gayrimenkul Pazarı - 2011 Gelişmeler & 2012 Öngörüler” raporunda “Türkiye’nin 2012’de daha fazla doğrudan yabancı yatırım çekeceği ve yabancı yatırımın, teşviklerle beraber 2012 yılında artacağı öngörülmektedir. Bununla birlikte Türkiye’nin lider rolü ile beraber ekonomik ve politik gücünün, 2012 yılında Orta Doğu ve Kuzey Afrika’da artmasının beklendiği” belirtilmektedir.

Jones Lang LaSalle araştırma departmanı tarafından hazırlanan ve Türkiye’deki perakende, ofis, lojistik ve otel piyasalarını değerlendiren “Türkiye Gayrimenkul Pazarı - 2011 Gelişmeler & 2012 Öngörüler” raporuna göre;                  


Dünyadaki güçlü oyunculardan biri olarak Türkiye, 2011 yılında yatırımcıların radarında yer almaya devam etmiştir.

Türkiye, Çin’den sonra en fazla büyüme gösteren 2. ülke olmuştur.

2011 yılı boyunca Türkiye perakende pazarında perakendeciler, yeni ve yaratıcı konseptlerle güçlü bir büyüme sergilemişlerdir.

Şirketlerin ofis değiştirme eğilimleri nedeniyle, ofis pazarı 2011 yılında aktif bir kullanıcı talebiyle karşılaşmıştır.

Ulaşım altyapısının gelişmesi, küresel şirketlerin Türkiye’yi bölgesel lojistik merkezi olarak tanımlamalarını sağlamaktadır.

Küresel ekonomilere kıyasla 2012 yılında güçlü bir konumda yer alması ve orta vadede güçlü bir ekonomik görünüme sahip olması beklenen Türkiye’nin, yatırımcılar için ilgi çekici bir bölge olmaya devam edeceği öngörülmektedir.

Gerçekleşmesi beklenen işlemler için devam eden pazarlık ve görüşme süreçlerinin 2012’nin ilk yarısında başarılı bir şekilde sonuçlanması beklenmektedir. Geliştirilen projeler için ise yatırımcı talebinin sınırlı olacağı, fakat birincil gayrimenkuller için getiri oranlarının artan ilgiye paralel olarak, küresel beklentilerle aynı seviyede kalacağı öngörülmektedir. Buna bağlı olarak, getiri oranlarının %7.0-%7.5 bandında olacağı öngörülmekte ve bu oranının yüksek tarafının 2011 sonuna göre 50 baz puan üzerinde olduğu tahmin edilmektedir.


2012 yılının genel beklentiler doğrultusunda küresel ekonomi için zor bir yıl olacağı düşünülmektedir, ancak Türkiye Yatırım Piyasası’nın birkaç yıllık durgunluktan sonra bu yıl bir geri dönüşe sahne olması beklenmektedir.

2012 yılında ekonomik büyümenin IMF tahminlerinin üzerinde gerçekleşmesi beklenmekte, fakat 2011 yılı ile karşılaştırıldığında büyüme oranlarında bir düşüşün olacağı da öngörülmektedir.

2011 yılında ihracat rakamı rekor kırarak USD 134.5 milyar seviyesinde gerçekleşmiştir. Orta Vadeli Ekonomik Plan hedefleri doğrultusunda hükümetin 2012 hedefi USD 150 milyar seviyesindedir. İhracat yapılan ülke çeşitliliği ve hükümetin agresif ihracat politikasından dolayı, Avrupa’daki ekonomik krizin Türkiye’ye çok ciddi etkilerinin olmayacağı öngörülmektedir.

Cari açığın 2012 yılındaki sürdürülebilir büyüme ile birlikte düşüşe geçmesi beklenmektedir. Ayrıca cari açık artan ihracattan da avantaj sağlamış ve ihracat yapılan ülkelerin çeşitliliğinden dolayı “Avrupa’daki Euro Krizi” nin etkileri sınırlı olmuştur.

Türkiye bütçe açığını disiplinli bir mali politika uygulayarak istikrarlı bir seviyede tutmayı başarmıştır. Bütçe açığının 2012 yılında değişmeyerek, bir önceki yıl ile benzer bir tablo çizmesi beklenmektedir.

Türkiye’nin daha fazla doğrudan yabancı yatırım çekeceği ve yabancı yatırımın teşviklerle beraber 2012 yılında artacağı öngörülmektedir.

TCMB, enflasyonun 2012 yılında %5 dolaylarında olacağını hesaplamış ve ekonomik büyümeyle beraber enflasyon hedefi çerçevesinde hareket edeceği öngörüsünde bulunmuştur.

Türkiye’nin lider rolü ile beraber ekonomik ve politik gücünün 2012 yılında Orta Doğu ve Kuzey Afrika Bölgesi’nde artması beklenmektedir.

Mütekabiliyet yasasının değişmesi, afet hazırlık kanun tasarısı ve yabancı uyruklu vatandaşların mülk satın alabilmesi için yapılan değişikliklerin Türkiye Gayrimenkul Pazarı’na 2012 yılında pozitif olarak yansıması beklenmektedir.

2011 yılındaki güçlü perakendeci talebinin aksine, 2012 yılında perakendecilerin büyüme planları için özellikle de rekabetin yüksek olduğu bölgelerde daha dikkatli bir yol izleyecekleri fikri ön plana çıkmaktadır. Buna rağmen ikincil şehirlere olan perakendeci talebinin artmaya devam etmesi beklenmektedir.

2011 yılındaki güçlü performansın ardından perakende pazarındaki gelecek arzın 2012 – 2013 yılında da aynı şekilde devam edeceği tahmin edilmekte ve ekonomik yavaşlamadan dolayı gelecek arzlarda beklenen bazı gecikmelerin olabileceği göz önünde bulundurulmaktadır.

Orta vadede yaratıcı perakende konseptlerinin önemli ve ayırt edici bir faktör olmaya devam etmesi beklenmekte ve 2012 yılında online perakendenin büyümeye devam edeceği tahmin edilmektedir.

Kullanıcıların eski ve düşük kalitedeki A Tipi ofislerden, erişilebilir, yeni ve yüksek kalitedeki A tipi ofislere doğru geçişi eğilimlerinin 2012 yılında artmaya devam edeceği tahmin edilmektedir.

Bununla beraber Ümraniye’nin, MİA Bölgesine kıyasla düşük kira seviyesi, yeni ve yüksek kaliteli ofis alanları sunması nedeniyle öne çıkan bir pazar olması beklenmektedir.

Kamu kuruluşlarının ofis değiştirme taleplerinin artmasıyla birlikte, Ankara ofis pazarı kullanıcı taleplerinin 2012 yılında güçlü olacağı öngörülmektedir.

İzmir’deki “Yeni Gelişen Merkezi İş Alanı” imar planının 2012 yılında uygulanmaya başlaması durumunda, şehrin aktif bir ofis geliştirme pazarıyla karşı karşıya kalması beklenmektedir.

Yüksek arsa fiyatları kaliteli lojistik alanlarının geliştirilmesinin önündeki en temel engel olarak varlığını sürdürmektedir. 3PL firmalarından gelen güçlü talebin devam edeceği öngörülmektedir.

İstanbul Otel Pazarı planlanan projeler ve uluslararası organizasyonlarla beraber pozitif bir görünüm sergileyecektir.

İstanbul’da otellerin oda başı fiyatlarında ve oda başına düşen gelirlerinde 2010 yılına kıyasla artış gerçekleşmiştir.


Türkiye Perakende Pazarı Görünümü
“Türkiye Gayrimenkul Pazarı - 2011 Gelişmeler & 2012 Öngörüler” raporunda,  2011 yılında, gerçekleşen çarpıcı ekonomik büyüme ve tüketici harcamasına bağlı olarak, hem uluslararası hem de yerel perakendecilerin pazara talebinin oldukça kuvvetli olduğu görülmüştür. Türkiye’nin devam eden olumlu ekonomik gelişimine bağlı olarak, yatırımcı ilgisinin 2012’de de devam etmesi beklenmekte, bu kapsamda devam eden birkaç potansiyel işlemin, 2012 içerisinde tamamlanacağı öngörülmektedir. Bununla birlikte rekabetin artmasıyla, perakendeciler arasında yenilikçi konseptler yoluyla öne çıkma eğiliminin arttığı ve bu eğilimin gelecek yıllarda da artmaya devam edeceği ve önem kazanacağı tahmin edilmektedir.

Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı, Avi Alkaş: “Konumun, 2011 yılında da perakendecilerin genişleme planlarını etkileyen en önemli faktörlerden birisi olmaya devam ettiği görülmüştür. Hem önemli perakende pazarlarında, hem de ikincil şehirlerde, modern alışveriş merkezlerine olan perakendeci talebi oldukça güçlüdür. Avrupa’daki ekonomik yavaşlama, Ortadoğu ve Kuzey Afrika’daki politik belirsizliğin de etkisiyle, Türkiye, perakendecilerin genişlemesi için en çekici pazarlardan biri haline geldi. Perakendeci talebinin artması ve yeni markaların Türkiye pazarına giriş yapmasıyla, pazarda zaten mevcut olan rekabet daha da güçlendi. Rekabetteki bu artış, perakendecilerin, yeni konseptler oluşturmak ve çeşitli alışveriş platformlarında yer almak gibi yenilikçi fikirlere daha çok yoğunlaşmasına sebep olmuştur.

Online perakendecilik, 2011’de de agresif büyümesine devam etmiştir. Birçok perakendeci online mağazalar kurarken, birçoğu da “özel alışveriş” web sitelerinde yer almayı tercih etmiştir. Online perakendecilik alanındaki hızlı gelişim, küçük ölçekli perakendecilerin tüketiciye ulaşımını kolaylaştırmış ve pazardaki konumlarını güçlendirmiştir. 2020 yılında, dünyadaki perakende satışlarının %20’sinin dijital ortamda gerçekleşmesi beklenmekte olup, dünya ile orantılı olarak Türkiye’deki online perakende satışlarının da önemli oranda artacağı öngörülmektedir. Bununla birlikte e-ticaret şirketlerine olan yatırımcı ilgisinin de önümüzdeki yıllarda ivmelenerek artacağı öngörülmektedir.

2011’de Türkiye perakende pazarına Pinkberry, Converse, Payless, Virgin, Victoria’s Secret ve Bath and Body Works gibi birçok uluslararası marka giriş yapmıştır. Marc by Marc Jacobs, Micheal Kors ve Zilli ilk mağazalarını açarken, Chanel ve Hermes yeni mağazalarını hizmete sunmuştur. 2011’de çeşitli gelir seviyelerinden geniş kitlelere hitap eden uluslararası ve yerli markalardan H&M, C&A,  ADL ve Mavi Jeans, agresif bir yayılma stratejisi izlemiş, çocuk perakende sektörü gelişimi de 2011’de hız kazanmıştır. Baumaxx, IKEA, Darty, Metro Cash and Carry ve Koçtaş gibi ana mağazalar, 2011’de hem ana perakende pazarlarında, hem de ikincil şehirlerde hızla büyümeye devam eden markalar olmuştur.

Perakende arzında, 2009-2010 periyodundaki yavaşlama sürecinin ardından 2011’de kayda değer bir gelişim olduğu gözlenmektedir. 2009-2010 periyodunda 800.000-850.000 m² aralığında gerçekleşen perakende arzı,  2011 yılında 1.201.500 m² olarak kaydedilmiştir.

2012-2013 yılları içerisinde alışveriş merkezi gelişiminin güçlü olması beklenmekle birlikte ekonomik büyümedeki yavaşlamanın, bazı projelerin tamamlanma tarihlerinde ertelemelere neden olabileceği ön görülmektedir. 2011 yılında perakende pazarına olan yatırımcı ilgisi yoğun olup özellikle devlet yatırım fonlarının Türkiye pazarına girme isteklerinin yüksek olduğu görülmüştür. Yatırımcı ilgisinin İstanbul’la sınırlı kalmadığı  ve  diğer  şehirlere  olan  ilginin  de  yoğun  olduğu  görülmektedir.  2011’deki  yüksek yatırımcı ilgisine rağmen, üzerine görüşülen potansiyel işlemler gerçekleşmemiştir. Ancak bir veya iki işlemin 2012 yılının ilk çeyreğinde sonuçlanması beklenmektedir.
2011’de cadde perakendeciliğinin yatırımcılar için öncelikli hedeflerden biri olmaya devam ettiği görülmüştür.
İstanbul, Ankara ve İzmir perakende pazarındaki durumu özetleyecek olursak, 2011 sonu itibariyle İstanbul’daki perakende arzı 104 AVM’de 3.078.000 m², Ankara’da 33 AVM’de 1.127.000 m², İzmir’de ise 19 AVM’de 365.000 m²’dir. 2013 sonuna kadar toplam kiralanabilir alan büyüklüğünün İstanbul’da 4.196.000 m²‘ye, Ankara’da 1.316.000 m² ’ye,  İzmir’de ise 431.500 m²’ye ulaşması beklenmektedir.
Perakende yoğunluğunda İstanbul, 1.000 kişi başına düşen 232 m² toplam kiralanabilir alan (TKA) ile Ankara’dan sonra ikinci sırada yer alırken, 2013 sonu itibariyle bu rakamın 287 m²’ye ulaşması ve İstanbul’un en yoğun pazar haline gelmesi beklenmektedir. Ankara’daki 236 m² TKA’nın 2013’te 257 m²’ye, İzmir’deki 101 m² olan TKA’nın ise 110 m²’ye yükselmesi öngörülmektedir.     

Perakendeci Talebi ve Kira Görünümüne bakıldığında İstanbul hem ulusal, hem de uluslararası perakendecilerden en yoğun talep gören şehir olmasının yanı sıra, Türkiye pazarına yeni giren markaların mağaza açmak için ilk tercih ettikleri pazar olmuştur.

Türkiye’deki birincil kira rakamının da göstergesi olan İstanbul pazarında, birincil kira seviyesi 2011’in ilk yarısında güçlü perakendeci talebine bağlı olarak EUR 5 artarak, metrekare başına aylık EUR 80’ya ulaşmıştır. Önümüzdeki dönemde de bu rakamın EUR 80 seviyesinde kalacağı öngörülmektedir. İstanbul’da perakendecilerin gelişme stratejilerini önemli derecede etkileyen önemli bir faktör olarak perakende caddelerindeki yer kısıtlılığı ve yüksek kira seviyeleri olmuştur. İstenilen standartlarda mağaza bulunamaması ve kiraların çok yüksek olması nedeniyle, birçok perakendeci genişleme stratejilerini alışveriş merkezlerine yönlendirmektedir.
Ankara’da, lüks markalarla birlikte daha geniş kitlelere hitap eden markaların talebinde güçlü bir artış olmuştur. Ankara’da organize perakende alanlarında metrekare başına aylık ortalama kira seviyeleri EUR 15-20 arasında seyrederken, birincil kira rakamı EUR 30’ya kadar çıkabilmektedir. 
İzmir ise, 4 milyona yakın nüfusu ve ülke ortalamasının üstünde satın alma gücüyle, perakende potansiyeli yüksek bir şehirdir. İzmir’de metrekare başına aylık ortalama alışveriş merkezi kiralarının EUR 20-25 arasında değiştiği, birincil kira oranlarının ise EUR 40’ya kadar ulaştığı tahmin edilmektedir.
Perakende Caddeleri pazarına baktığımızda, perakendecilerin alışveriş caddelerine olan talebin artış gösterdiği görülmektedir. Ortalama performans gösteren bir alışveriş merkezine kıyasla, alışveriş caddelerindeki yaya sirkülasyonunun fazlalığı, perakende caddelerinin perakendeciler tarafından daha çok tercih edilen alanlar haline gelmesine sebep olmaktadır.


İstanbul, Türkiye’nin en gelişmiş organize perakende pazarı olmasının yanı sıra, cadde perakendeciliği açısından da en önemli pazardır. Avrupa Yakası’ndaki Nişantaşı Bölgesi ve İstiklal Caddesi ile Asya Yakası’ndaki Bağdat Caddesi, şehirdeki başlıca perakende caddeleri olarak öne çıkmaktadır. Ankara’da şehir merkezinde bulunan Arjantin, Tunalı Hilmi ve Filistin caddeleri, İzmir’de ise Karşıyaka, Kemeraltı ve Alsancak başlıca perakende caddeleri olarak öne çıkmaktadır.

İkincil şehirler perakende pazarına bakıldığında, 2011 yılı sonu itibariyle İstanbul, İzmir ve Ankara hariç diğer şehirlerdeki alışveriş merkezi sayısının 146’ya, toplam kiralanabilir alanın ise 3.030.500 m²’ye yükseldiği görülmektedir. TKA’da ilk sırada Akdeniz Bölgesi yer alırken, Akdeniz Bölgesini,  İç Anadolu Bölgesi, Marmara Bölgesi, Karadeniz Bölgesi, Güney Doğu Anadolu Bölgesi, Ege Bölgesi takip etmektedir.

İstanbul, Ankara ve İzmir’in dışındaki şehirlerde 2011 sonu itibariyle toplam 722.500 m² TKA ile 29 alışveriş merkezi inşaatının başlamış olduğu görülmektedir. Projelerin 2013 sonu itibariyle tamamlanması beklenmektedir. Böylelikle 2013 sonu itibariyle bu şehirlerdeki toplam TKA stokunun 175 alışveriş merkezinde yaklaşık 3.753.000 m² TKA’ya ulaşması beklenmektedir.
İkincil bölgelerdeki perakende yoğunluğunda 2011 yılı sonunda, İstanbul ve Ankara’dan sonra, Karabük, Bolu ve Trabzon sırasıyla Türkiye’nin en yoğun şehirleri olmuştur. 2013 yılı sonunda beklenen projelerin tamamlanmasıyla, Kırıkkale’nin Karabük şehrini geride bırakacağı, Karabük ve Bolu şehirlerinin yoğunluğunun 166 m² ve 146 m²’ye ulaşacağı öngörülmektedir.

Perakende talebinin, 2011 yılında ikincil şehirlerde, özellikle güçlü konumlarda yer alan ve erişilebilir konumda olan projelere ilişkin yüksek olduğu görülmüştür. 2011 yılında ikincil şehirlerdeki güçlü projelerde erkek hazır giyim perakendeci talebi ile ayakkabı sektörü perakendeci talebinin yüksek olduğu gözlemlenmiştir. Bunlara ek olarak elektronik ve yapı market markalarında 2011 yılında güçlü bir talebin olduğu görülmüş ve bunun 2012 yılında devam edeceği öngörülmektedir.” açıklamasında bulundu.


Ofis Pazarı Görünümü
Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman, çok uluslu şirketlerin Ortadoğu, Afrika ve Bağımsız Devletler Topluluğu gibi bölgelere hizmet sağlamak için İstanbul’u bölgesel bir merkez olarak tanımladıklarını, böylelikle İstanbul’un, Türkiye’nin en aktif ve gelişmiş ofis pazarı haline geldiğini belirtti.

Dr. Kıvanç Erman yaptığı açıklamada “ İstanbul A sınıfı ofis arzı Merkezi İş Alanı (MİA), MİA dışı Asya ve Avrupa olmak üzere 3 ana alt pazarda yoğunlaşmaktadır. 2011 dördüncü çeyrek itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku geçen yılın aynı dönemine göre  %13’lük bir artışla yaklaşık 2.88 milyon m2‘ye ulaşmıştır. İstanbul pazarına 2013 yılında girmesi beklenen güçlü bir gelecek arz bulunmaktadır ve yaklaşık 682.000 m2’lik ofis alanı şu an inşaat halindedir. Pazara girecek stok ile birlikte, İstanbul A sınıfı ofis stokunun 2013 sonunda yaklaşık 3.57 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir.

İstanbul’da yer alan yaklaşık 2.88 milyon metrekarelik ofis arzına karşın, Ankara’daki A sınıfı ofis arzının yaklaşık 400.500 m2 olduğu tahmin edilmektedir.
Ofis pazarında artan kullanıcı talebine bakıldığında İstanbul’da, 2009 yılının ikinci yarısından itibaren metrekare başına aylık EUR 30’da sabit kalan birincil kira üzerinde artış için, 2012 yılında baskı oluşturması beklenmektedir. Geçen yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında, İstanbul A sınıfı ofis alanlarındaki işlem hacminde önemli bir artış olduğu, 2011 yılında önemli işlemlerin toplam hacminin yaklaşık 194,000 m2’ye ulaştığı görülmektedir.
Ankara’da kullanıcı talebinin özellikle Eskişehir Yolu boyunca, yeni gelişen MİA’ya kaydığı gözlemlenmektedir. Ayrıca hükümet kurumlarının eski ofis stoklarından yeni ve kalitesi ofislere taşınma eğilimi nedeniyle, bu kurumların kullanıcı taleplerinin özel şirketlere göre daha güçlü olduğu görülmektedir. 2011 son çeyrek itibariyle Ankara’daki birincil kira seviyesinin yaklaşık EUR 18 / m2 / ay seviyesinde olduğu, ortalama kiraların ise metrekare başına aylık EUR 8-EUR 12 olarak değiştiği tahmin edilmektedir.

İzmir’de 2011 son çeyrek itibariyle, birincil kira seviyesinin metrekare başına aylık EUR 15 olduğu, ortalama kira seviyelerinin ise EUR 8-EUR 12 arasında değiştiği tahmin edilmektedir. Pazara gelecek arza bağlı olarak, birincil kira seviyelerinin sabit kalması beklenmektedir.

Ofis piyasalarında boşluk durumuna bakıldığında, tamamlanan projelerin etkisiyle, İstanbul A sınıfı ofis alanlarındaki boşluk oranı 1Ç 2011 ile kıyaslandığında, %7’den, 2011 sonu itibariyle %9.1’e yükseldiği görülmektedir. Ankara’da MİA’da %0.8, yeni gelişen MİA’da %8 ve genel olarak yaklaşık %7’lik oranda boşluk olduğu, İzmir’de ise MİA’da %15, Alsancak-Liman Bölgesi’nde %5, Salhane-Turan Bölgesi’nde 11% ve genel olarak yaklaşık %10’luk boşluk oranlarının olduğu tahmin edilmektedir.

2011 yılında birincil ofis alanları yatırımcılar için öncelikli yatırım fırsatlarından biri olmuştur ve yıl boyunca pazarda 3 işlem görülmüştür. Pazardaki sınırlı A sınıfı ofis stoku, küresel yatırımcıların Türkiye pazarına girmesini  sağlayacak  en  önemli  motivasyonlardan  biri  olmuştur. Pazar duyumlarımız, bazı küresel oyuncuların yerel ortaklarla ortak girişim anlaşmaları yaparak pazara girmeye yönelik isteklerinin
olduklarına işaret etmektedir. Geliştirilmekte olan projeler, mevcut gayrimenkullere kıyasla, yabancı yatırımı çekmek için daha iyi bir seçenek olarak görülmektedir. Ankara’da ofis piyasasının parçalı yapısı ve yüksek kalitedeki ofis arzının kısıtlılığı sebebiyle, ofis yatırım piyasası şu ana kadar önemli bir işleme tanık olmamıştır. Ancak, kaliteli ofis arzının piyasaya girecek olması, orta dönemde yatırım işleminin artacağı beklentisini güçlendirmiştir. İzmir’de ise ofis pazarı halen gelişim sürecinde olduğundan, ofis pazarındaki yatırımcıların gayrimenkullerin niteliğini azaltmasına rağmen, gayrimenkullerin kat bazına satışını gerçekleştirmeyi tercih ettikleri görülmektedir. Ancak pazar hızla değişmekte ve yeni imar planı uygulamalarına bağlı olarak, pazara güçlü ve nitelikli bir arzın girmesi beklenmektedir.” dedi.

Lojistik Pazar Görünümü

Rapora göre, küresel mali ve ekonomik krize rağmen, Türkiye’deki güçlü ekonomik büyüme, artan sayıda yabancı markanın da yer aldığı modern organize perakende arzı, güçlü perakende ve tüketim talebi sayesinde, lojistik sektörü hızlı bir değişim göstermektedir. Bu faktörlere bağlı olarak, daha verimli dağıtım kanalları ve modern lojistik arzına yönelik talebin artması beklenmektedir.

Hükümetin agresif bir şekilde yatırımlarını gerçekleştirdiği hızlı tren projeleri, otoyol ağının genişletilmesi ve ana şehirler arasında bağlantıların güçlendirilmesi gibi projelerinin sektörü destekleyen yatırımlar olması beklenmektedir. Bu gelişmelerin neticesinde küresel şirketlerin Türkiye’yi bölgesel üs olarak seçmelerini teşvik edeceği beklenmektedir.

İstanbul, Türkiye’de ticaretin merkezi olması, en iyi altyapı ve ulaşım bağlantılarına sahip olması sebebiyle, Türkiye’nin en büyük lojistik pazarı olmuştur. Lojistik piyasasında kullanıcı talebi, 2010 yılı başlangıcından itibaren ciddi bir düzelme yaşamıştır.

2011 yılında, yerli ve uluslararası üçüncü parti lojistik (3PL) firmalarının talebi özellikle güçlü olmuştur. Önümüzdeki dönemde üçüncü parti lojistik firmalarının taleplerinin artacağı ve kısa-orta vadelik dönemde kiralama talebinde güçlenme potansiyelinin olduğu düşünülmektedir.

Gebze, Hadımköy ve Tuzla, erişim kolaylığı, gelişen altyapıları ve geliştirilen kaliteli projeler ile İstanbul’un en fazla tercih edilen lojistik alt pazarları olarak öne çıkmaktadır. Perakende pazarındaki hızlı gelişimin, kısa ve orta vadeli dönemde, lojistik pazarını olumlu etkilemesi beklenmektedir. Ancak, yüksek arsa fiyatları ve önemli lokasyonlardaki kısıtlı arsa imkanı, geliştirilmesi planlanan projelerin önündeki en büyük engeller olarak görülmektedir.

İstanbul ve çeperinde mevcut lojistik alan stokunun yaklaşık 2.500.000 m2 olduğu ve Türkiye’deki toplam stokun yaklaşık %75’ini oluşturduğu tahmin edilmektedir.

Lojistik pazarında, gerçekleşen işlemlerin kısıtlı olması, kira pazardaki fiyat tahminlerini zorlaştırmaktadır. 2011 yılında kullanıcı talebi iyileşme gösterse de, toplam kiralanan alan ve kira seviyelerine önemli bir etkisi olmamıştır. Pazar tecrübemiz ve gerçekleşen işlemlere göre, 2011 yılında birincil kira oranı yaklaşık EUR 4.5-5.0 m2/ay düzeyinde sabit kalmıştır. Yakın dönemde istenen kira oranlarının USD 6-7 m2/ay civarında olduğu; ancak gerçekleşen birincil kira oranları USD 6-6.5 m2/ay seviyesinde olduğu tahmin edilmektedir. İzmir ve Ankara gibi ikincil lojistik pazarlarında kira seviyeleri, 2011 yılında EUR 3 m2/ay seviyesinde sabit kalmıştır.

Yatırım açısından baktığımızda, lojistik pazarı, hem geliştirme hem de satın alma olanakları açısından küresel yatırımcılar için daha zorlu bir pazar olmuştur. Geliştirme projeleri, genellikle, mevcut arsa fiyatları ve kira seviyeleri nedeniyle, finansal olarak verimli çıkmamaktadır. Bu sebeple, geliştirme projelerinin genellikle “kat karşılığı” sistemine dayandığı gözlemlenmektedir. Ancak kat karşılığı sistemi arsa sahibi, geliştirici ve, varsa, yatırımcının yer aldığı çok ortaklı bir yapı sergilemesi bakımından, yabancı yatırımcının tercih ettiği bir yatırım türü olamamıştır.


Otel Piyasasına Bakış

Raporda, 2011 yılının son çeyreğinde özellikle İstanbul’un beş yıldızlı otellerinin performansının yükselmeye devam ettiği görülmüştür.
2011 yılı Ocak-Kasım döneminde, 2010 yılının aynı dönemine oranla Euro bazında oda başı fiyatlarda %11.1’lik ve oda başına düşen gelirlerde ise %6.9’luk bir artış gerçekleşmiştir. Oda başına düşen gelirlerdeki artış TL bazında ise %32.4 seviyesindedir.
Ocak-Kasım 2011 döneminde oda başına gelir değişiklikleri bazında, yerel kurdaki %27.4’lük artışa bağlı olarak, İstanbul EMEA Bölgesi’nin şampiyonu olma pozisyonunu korumaya devam etti.
2011 yılında gerçekleşen en dikkat çekici açılışlar; 285 odalı Crowne Plaza-Harbiye, 247 odalı DoubleTree by Hilton-Moda, 171 odalı DoubleTree by Hilton-Beyazıt, 20 odalı Georges Galata Otel-Beyoğlu, 23 odalı House Hotel Bosphorus-Ortaköy, 76 odalı Holiday Inn Express-Altunizade, 197 odalı Limak Eurasia Luxury Hotel-Kavacık, ve 78 odalı The İstanbul Edition- Levent ve Türkiye’nin Gold LEED sertifikalı ilk otel binası olma özelliğini taşıyan 210 odalı Hilton İstanbul Garden Inn Istanbul Golden Horn oldu.
Kasım 2011 sonu itibariyle 1.850 yeni oda İstanbul piyasasına giriş yapmış, 2012 yılında ise yaklaşık 3.850 odalık arzın pazara sunulması beklenmektedir.
Türkiye’de otel alım ve satımlardaki satıcının istediği fiyat ve uluslararası yatırımcının düşündüğü fiyat arasındaki fark, halen yatırım piyasasında önemli bir sorun olmaya devam etmektedir. Bu nedenle, bazı uluslararası yatırımcılar inşaat döneminde otel projelerine ortak olarak girmeyi tercih etmektedirler.